مهدی محمدیان - بازار نیوز، بازار مسکن در ایران مکان سوداگری دلالان ملک شده است و بسیاری از این افراد با استفاده از خرید و فروش مسکن حتی گذران زندگی می‌کنند. این دلالی‌ها سبب شده تقاضای موهومی در بازار به وجود آید و بی دلیل قیمت‌ها افزایش یابد. اما این پدیده در بیشتر کشورها وجود داشته و دولت‌ها سعی دارند با استفاده از ابزارهای مالیاتی عرصه را بر این بازیگران تنگ کنند. سیاستی که در ایران متأسفانه بسیار مغفول مانده است.

مالیات‌ها دو کاربرد عمده در اقتصاد دارند. در ابتدا آن‎‌ها تأمین‌ کننده درآمد دولت هستند و سپس هنگامی که سیاستمداران متوجه شکستی در بازار می‌شوند با استفاده از آن به دنبال تنظیم مجدد بازار خواهند رفت. به تازگی طرح مالیات بر ساخت و فروش مسکن توسط دولت ابلاغ شده است اما این پایه مالیاتی تنها کاربرد اول مالیات یعنی افزایش درآمدهای دولت را به دنبال خواهد داشت و به طور قطع اگر سبب عمیق‌تر شدن رکود مسکن نشود تأثیری بر رونق نخواهد داشت. 

کاهش سوداگری در بازار مسکن با توجه به ابزارهای مالیاتی درخواست همیشگی فعالان بازار و اقتصاددان‌ها بوده و بعد از مالیات بر خانه‌های خالی هیچ‌گاه قدمی برای بهبود شرایط برنداشته شده است. در کشورهای دنیا اما واقعیت متفاوت است. کشورهای پیشرفته با استفاده از بازی‌های مالیاتی و بر اساس شرایطی از جمله نوع استفاده از مسکن ( مالک در آن سکونت دارد یا نه) و تعداد سال‌هایی که خریداری شده سعی در دور کردن سوداگران از بازار دارند تا  مسکن به عنوان یک کالای مصرفی و نه سرمایه‌ای در بین مردم شناخته شود. در ادامه  به طور خلاصه سیاست‌های 4 کشور توسعه‌یافته در مالیات بر فروش مسکن آمده است. نکته مهم این است که تمام این کشورها به واسطه داشتن مالیات بر مجموع درآمدها توانستند به جنگ سوداگری در مسکن بروند. مالیاتی که هیچ‌گاه در کشور عملیاتی نشد.

در کشور سوئیس هنگامی که خانه‌ای را می‎‌فروشید اگر سودی در بازار مسکن به دست آورده باشید شامل مالیات بر سود سرمایه خواهید شد. این نوع مالیات شامل افرادی نمی‌شود که مجدداً بر روی ملکی با همان اندازه و یا بزرگ‌تر سرمایه‌گذاری می‌کنند بلکه آن‌هایی که خانه‌های خود را فروخته‌اند تا ملکی با ارزش پایین‌تر بخرند باید مالیات پرداخت کنند. تقریباً یک سال به صاحبان مسکن فرصت مالیاتی داده می‌شود تا بر روی منزل جدیدی سرمایه‌گذاری کنند. نرخ‌های مالیات از یک استان به استان دیگر متفاوت است و همچنین به این بستگی دارد که چه میزان در آنجا سکونت داشته باشند. به همین دلیل پیش‌بینی نرخ مالیاتی کار دشواری است اما سیاست‌ها به‌گونه‌ای اعمال شده که تا مقابل افرادی قرار بگیرد که می‌خواهند با خرید و فروش ملک در کوتاه‌مدت سود به دست آورند (فروش زیر دو سال یک ملک). همچنین سیاست‌های تنبیهی برای کسانی که زندگی خود را در سوئیس تشکیل داده‌اند و تقریباً ملکی را به مدت 10 سال داشتند بسیار کم است.  نوسازی و ارتقای املاک شامل معافیت‌های مالیاتی خواهد شد.

در کشور کانادا مالیات بر فروش خانه بستگی به این دارد که آیا آن ملک به عنوان محل سکونت اصلی فرد شناخته می‌شود یا نه. محل سکونت اصلی در واقع به ملکی گفته می‌شود که در اختیار شهروند کانادایی است و تحت سکونت خود فرد، همسر و یا یکی از فرزندان وی قرار دارد. این املاک شامل ویلا، کلبه و حتی قایق قابل سکونت می‌شود. بر اساس قوانین کانادا اگر شهروندان ملک اصلی خود را بفروشند آنگاه معاف از مالیات خواهند بود. تا قبل از 2016، نیازی نبود شهروندان گزارش فروش محل سکونت خود را در اظهارنامه مالیاتی وارد کنند اما  از اکتبر 2016 و با قانون جدید اگرچه فروش این املاک معاف از مالیات است اما باید به سازمان مالیاتی آن را گزارش دهند. همان‌طور که مشخص است املاکی که در اختیار فرد است و به عنوان ملک اصلی وی شناخته نمی‌شود شامل مالیات در هنگام فروش خواهد بود. میزان مالیات بر سود حاصل از فروش املاک به فاکتورهای متفاوتی از جمله تعداد سال‌های در اختیار داشتن ملک، تعداد سال‌هایی که به عنوان محل سکونت اصلی شناخته شده، ارزش ملک در هنگام خریداری و غیره بستگی دارد. اما ممکن است صاحبان مسکن مجبور به پرداخت مالیات 50 درصدی از سود حاصله شوند. 

مالیات بر سود از فروش دارایی در کشور آلمان نیز اجرایی می‌شود. بر خلاف کانادا تفاوتی ندارد که فرد از آن برای سکونت استفاده کرده باشد یا خیر، در هر صورت هنگام فروش شامل مالیات خواهد شد. اگر شهروند آلمانی ملک خود را زیر 10 سال به فروش برساند آنگاه باید سود حاصل از آن را در اظهارنامه مالیاتی که هر سال به سازمان مالیاتی تحویل می‌دهد وارد کند. سود حاصل به مجموع درآمدهای فرد اضافه شده و همانند مالیات بر درآمد از وی مالیات اخذ می‌شود. نکته مهم این است که نوع مالیات بر درآمد به صورت تصاعدی است و هرچه درآمد وی بالاتر رود باید مالیات بیشتری پرداخت کند. این رقم امکان دارد به 30 تا 40 درصد هم برسد. اما دو نوع معافیت برای مردم در نظر گرفته شده است. هزینه‌های نوسازی ملک از سود کسر می‌شود و همچنین اگر از فروش ملک، فرد اقدام به سرمایه‌گذاری در خرید ملک جدیدی کند آنگاه تحت شرایط شامل تخفیف‌های مالیاتی خواهد شد. به طور کلی در آلمان سوداگری در بازار مسکن معنایی ندارد زیرا متوسط رشد قیمت ملک در این کشور زیر دو درصد است و بنگاه‌های املاک بین 3 تا 5 درصد کمیسیون دریافت می‌کنند. بالای 50 درصد از مردم آلمان اجاره‌نشین هستند و ترجیح می‌دهند بر روی خرید خانه سرمایه‌گذاری نکنند. 

در ایالات‌متحده اما مالیات بر سود فروش املاک مقداری پیچیده است و به تعداد سال‌هایی که فرد ملک را خریده بستگی دارد. مالیات بر سود دارایی بر دو محور کوتاه‌مدت و بلندمدت می‌چرخد. کوتاه‌مدت به یک سال و کمتر گفته می‌شود و بلندمدت بیش از 2 سال است. سود حاصل از دارایی در کوتاه‌مدت همانند مالیات بر درآمد است اما در بلندمدت نرخ‌های مالیاتی کاهش می‌یابد و معمولاً بین صفر تا 15 درصد یا در شرایطی 20 درصد است. اگر فردی بیش از 5 سال در یک منزل باقی بماند آنگاه معاف از مالیات خواهد بود. البته برای موقعیت‌های خاص معافیت‌هایی هم در نظر گرفته شده است. به عنوان مثال اگر فردی مکان شغلی‌اش تغییر کرده باشد و یا به واسطه مشکلات سلامتی دیگر نمی‌تواند در آن محل سکونت کند شامل معافیت‌های مالیاتی خواهد شد.