بازار نیوز - کاهش نرخ سود بانکی در همه جای دنیا سبب رونق در بازارهای دیگر از جمله مسکن می شود. در ایران نیز همیشه وضع به همین صورت بوده است،یعنی با کاهش نرخ سود می‌توان شاهد ظهور تحرکاتی در رونق بازار مسکن بود.البته این علایم چندان قوی نیست اما با اجرایی شدن کاهش نرخ سود می‌تواند سیگنال‌های مثبتی را به سمت این بازار بفرستد. این سیگنال‌ها می تواند تاثیرات مثبتی را هم در سرمایه‌گذاری در بخش ساخت وساز و هم در بخش خرید مسکن در درازمدت در پی داشته باشد.

تاثیر تغییر نرخ سود بانکی بر اجاره ‌بها قدری پیچیده تر خواهد بود.با کاهش نرخ سود بانک ها در قرارداد اجاره ای که متکی به رهن و اجاره باشد مالکان تمایل بیشتری به گرفتن اجاره خواهند داشت؛ چراکه دیگر امکان سرمایه‌گذاری سودآور در بانک‌ها را مانند گذشته ندارند و از طرفی اغلب توان انجام فعالیت تولیدی یا سرمایه گذاری در بخش های دیگر را نیز ندارند.

با توجه به این که عرف اجاره به ازای هر یک میلیون، سی هزار تومان و یا همان سه درصد است، با کاهش نرخ سود بانک ها‌، با توجه به اینکه که مبلغ رهن دیگر بازدهی سه درصدی نزد مالکان نخواهد داشت، مالکان را به سمت گرفتن میزان رهن بیشتر خواهد برد که این امر اثر دیگر کاهش نرخ سود بر بازار اجاره مسکن خواهد بود.

به عنوان مقدمه باید گفت که در سه ماهه نخست امسال با توجه به صدور بیشتر پروانه ساخت مسکن و همزمان با رونق نسبی ساخت و ساز، قیمت مسکن نیز 6.2 درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته است.

اتفاقی که برای مسکن افتاد...

تابستان 96 فرازهای زیادی را برای مستاجران کشور به همراه داشت. از همان ابتدای شروع سال جدید زمزمه کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی باعث شد تا چند هفته پیش از آغاز نقل و انتقالات مستاجران، بازار اجاره‌بهای مسکن دستخوش تغییرات اساسی شود. درست شبیه اتفاقات تابستان سال گذشته. اواخر بهار پارسال دولت کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی را عملیاتی کرد تا شاید با این کار رونقی به بخش صنعت کشور بدهد. اما نه سال گذشته و نه امسال بخش تولید کشور عکس‌العمل چندانی به کاهش نرخ سود بانکی (در کوتاه مدت) نشان نداد.

این در حالی بود که بازار اجاره‌بهای مسکن متحمل بیشترین تاثیر شد؛ تابستان 95 نرخ اجاره‌بها به مدد کاهش نرخ سود بانکی تا 50 درصد افزایش یافت. امسال نیز همین رویه تکرار شد و نرخ‌ اجاره‌بهای واحدهای مسکونی حدود 50 درصدی رشد کرد، گرچه مسئولان، مدیران و دست‌اندرکاران مسکن معتقدند نرخ اجاره‌بها در حدود 10 درصد افزایش یافته است.

در ساعات پایانی تابستان 96 و دیگر خبری از تقاضای فراوان در بازار اجاره‌ مسکن نیست، به گفته فعالان این بخش، بازار اجاره‌ها از تب و تاب افتاده و تقاضاها با شروع پاییز رو به افول نهاده است. بر خلاف سه ماه تابستان که موجران به هیچ وجه از موضع خود مبنی بر دریافت اجاره کوتاه نمی‌آمدند، اما چند وقتی است که مالکان واحدهای خود را با ترکیبی از رهن و اجاره در فایل بنگاه‌های املاک و سایت‌های مسکن قرار می‌دهند.

بر این اساس یک واحد مسکونی 100 متری واقع در تهرانپارس با شرایط 60 میلیون تومان پول پیش و اجاره ماهانه یک میلیون تومانی عرضه شده است. رهن یک واحد 75 متری در همین منطقه 75 میلیون تومان است.

رهن یک دستگاه آپارتمان 150 متری سه خواب واقع در شهرک راه‌‌آهن 125 میلیون تومان با اجاره ماهانه 500 هزار تومان تعیین شده، در همین منطقه رهن یک واحد 145 متری 100 میلیون و اجاره ماهانه 3.6 میلیون تومان است. برای یک واحد مسکونی 105 متری واقع در پاسداران رهن 50 میلیونی و اجاره ماهانه 3 میلیون تومانی تعیین شده است.

رهن یک واحد مسکونی 52 متری سه سال ساخت واقع در دژکام (17 شهریور) 40 میلیون تومان به همراه 300 هزار تومان اجاره ماهانه است.

همچنین رهن و اجاره یک دستگاه آپارتمان 90 متری واقع در ازگل به ترتیب 50 میلیون تومان و یک میلیون و 500 هزار تومان است.

اقتصادی که ملاحظه اجاره نشین ها را نکرد

در پی کاهش سود سپرده های بانکی از ۱۱ شهریور امسال به ۱۵ درصد، واکنش های زیادی در خصوص انتقال سرمایه های خرد و کلانی که در بانک ها سپرده گذاری شده بود به بخش مسکن مطرح شد که برخی از آغاز روند انتقال این سپرده ها به حوزه مسکن خبر دادند و برخی از کارشناسان اقتصادی نیز می گویند هنوز هم سپرده گذاری در بانک جذاب تر از ورود سرمایه به بازار مسکن خواهد بود.تئوری های اقتصادی از نشانه های کوچ سرمایه ها به بخش مسکن خبر می دهند.

القصه؛ سود سپرده های بانکی کم شد. خیلی هم شتابزده. بخش زیادی از سرمایه های خوابیده در حساب ها از بانک ها خارج شد و از قضا وارد بازار مسکن شد. چه بازاری؟ بازار ساخت یا خرید. شاید هم سهم بازار خرید مسکن ازساخت بیشتر شده باشد چرا که سرمایه داران به فکر اخذ اجاره بهایی هستند که جبران سودهای از دست رفته بانکی را بکنند. لذا طبیعیست که نرخ اجاره بها بالا رود. ظاهرا که رونق شگفت زده ای به بازار مسکن عارض نشد ولی اجاره ها و نرخ رهن ها افزایش یافت و اجاره نشین ها بیش از پیش مورد فشار موجرهای سرمایه دار قرار گرفتند.

شاید اگر دولت و بانک مرکزی چاله سرمایه های ازبانک بیرون کشیده شده را در تولید و صادرات و واردات کنده بودند طرح از اساس صحیح کاهش نرخ سود بانکی کارآمد تر و هدفمند تر به نظر میرسید.

مالیات، راه حل تسهیل کار مستاجران

شاید راهکار تعدیل اثر منفی کاهش نرخ سود بر اجاره بها، ورود اداره مالیات به این بخش باشد. چنان چه مالیات بر رهن به دلیل عدم جابجایی پول و مشابه بودن آن با وام تعلق نگیرد و بر اجاره نیز مالیات با رقم سه درصد محاسبه نگردد، می تواند به تمایل بیشتر مالکان به گرفتن رهن به جای اجاره کمک کند.

مسکن کالایی غیر همگن و کیفی است،یعنی هر واحد شرایط و ویژگی‌های منحصر به فرد دارد که مانع از قیمت‌گذاری یک دست می شود،به نحوی که نرخ گذاری در این بازار کار بسیار دشوار و همواره توام با خطاست.

لازمه کنترل این بازار کاهش تاثیرات منفی سایر فرآیندها از جمله کاهش نرخ سود بانک‌ها با راهکارهایی همچون تغییر در محاسبه و اخذ مالیات است.

 

اتاق خبر 24