گروه اقتصاد کلان بازارنیوز: با وجود این­که قانون مالیات بر خانه­‌های خالی  در سال ۱۳۶۳ تصویب شده است، ولی با گذشت بیش از سه دهه تاکنون گزارشی از آثار اقتصادی این قانون در کشور ارائه نشده است. با این حال مجددا در سال ۱۳۹۵ و در قالب ماده ۵۴ مکرر اصلاحیه قانون مالیات ­های مستقیم به موضوع مالیات بر خانه­‌های خالی به شرح زیر توجه شد؛

"ماده ۵۴ مکرر- واحد‌های مسکونی واقع در شهر‌های با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:

سال دوم- معادل یک دوم مالیات متعلقه

سال سوم- معادل مالیات متعلقه

سال چهارم به بعد- معادل یک و نیم برابر مالیات متعلقه"

 

از تاریخ تصویب قانون فوق، تلاش­های بسیاری برای اجرای آن صورت گرفته است تا این که اخیرا سازمان مالیاتی اعلام کرده از چند ماه آینده و به شرط آن­که وزارت مسکن اطلاعات مربوط به خانه ­های خالی را در اختیار آن‌ها قرار دهد، این مالیات عملیاتی خواهد شد.

دیدگاه­‌های کارشناسان در خصوص آثار اجرای مالیات برخانه­‌های خالی بر بازار مسکن متفاوت است. برخی با استناد به این­که بیش از ۲.۶ میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد، معتقدند که اجرای قانون مالیات بر خانه­‌های خالی، سبب تشویق مالکان به عرضه خانه­‌های خالی برای اجاره یا فروش خواهد شد که در نتیجه آن عرضه مسکن افزایش و قیمت خرید و اجاره کاهش خواهد یافت. در مقابل، عده دیگری معتقدند که نه تنها تعداد خانه­‌های خالی در کشور و به ویژه در شهر‌های هدف و توزیع آن در سطح شهر به دقت مشخص نیست، بلکه حتی تعداد دقیق املاک مسکونی در کشور نیز مشخص نیست. عدد گفته شده (۲.۶ میلیون خانه خالی) نیز براساس سرشماری سال ۱۳۹۵ مرکز آمار ایران مطرح می­ شود که نحوه در نظر گرفتن آن خانه ­ها به عنوان خانه خالی مورد مناقشه است.

علاوه بر این، براساس آمار بانک مرکزی طی سال­های پس از سرشماری، بطور متوسط ۴۰۰ هزار خانه در سال ساخته شده است که دست کم ۳۰۰ هزار خانه کمتر از نیاز کشور (متوسط ثبت ازدواج در دفاتر رسمی در هر سال حدود ۷۰۰ هزار است)، بوده است؛ لذا آمار مورد ادعا برای خانه­‌های خالی مورد مناقشه جدی قرار دارد. همچنین به دلیل آن که آمار خانه­‌های خالی در کشور بصورت دقیق و در قالب سری زمانی مشخص وجود ندارد؛ لذا محاسبه کشش قیمتی عرضه این خانه ­ها ممکن نیست. بدون مشخص بودن کشش ­پذیری عرضه خانه­‌های خالی نسبت به مالیات، نحوه و میزان تأثیرگذاری این مالیات بر عرضه خانه­‌های خالی مشخص نیست؛ لذا نمی­ توان با دقت در خصوص اثر این سیاست بر بازار مسکن اظهار نظر کرد.

از سوی دیگر، مطالعات صورت گرفته در دنیا در خصوص آثار مالیات بر خانه ­های خالی بسیار محدود هستند تا جایی­ که تنها دو مطالعه به بررسی تجربه کشور فرانسه در خصوص "آثار مالیات بر خانه­‌های خالی برکاهش تعداد خانه­‌های خالی" پرداخته است که این دو مطالعه نیز نتایج متقنی در خصوص آثار مثبت اجرای این سیاست بر عرضه مسکن گزارش نکرده ­اند. لازم به ذکر است که کشور فرانسه نیز مانند سایر کشور‌های عضو OECD همواره با بحران مسکن مواجه بوده است. بر اساس آخرین آمار موسسه آمار ملی و مطالعات  اقتصادی فرانسه (National Institute of Statistics and Economic Studies-INSEE) متوسط سهم هزینه‌های مسکن در فرانسه برای خانوار از ۷ درصد در سال ۱۹۵۹ به ۱۸ درصد در سال ۲۰۰۹ افزایش یافته و بحران مسکن در فرانسه طی سال­های ۲۰۰۷ ـ ۲۰۰۸ و همزمان با شکل ­گیری بحران مالی امریکا، از بازار مسکن تشدید شده است. با وجود بیش از ۲ میلیون خانه خالی در فرانسه، بیش از ۳.۶ میلیون نفر در این کشور یا بی خانمان هستند و یا در وضعیت سکونت بسیار بدی قرار دارند. دولت فرانسه بیش از نیمی از بودجه سیاست­ های خود در حوزه مسکن (بالغ بر ۱۵.۵ میلیارد یورو) را در قالب تخفیف­‌های مالیات بر ارزش افزوده ساخت و ساز‌های جزئی به بخش تقاضا تخصیص داد تا بتواند هزینه دسترسی به مسکن را برای افراد کم درآمد کاهش دهد.

کشور فرانسه در سال ۱۹۹۹ برای اولین بار در برخی شهر‌ها مالیات بر خانه‌های خالی را با هدف کاهش تعداد خانه­‌های خالی وضع نمود؛ میانگین نرخ خانه‌های خالی در این سال در منطقه یورو ۱۲ درصد و در فرانسه ۹ درصد بوده است. دو دلیل عمده برای وجود این تعداد خانه خالی ذکر شده است:

عدم تطابق در نیاز به خانه و موجودی خانه (mismatch) به دلیل وجود اصطکاک در بازار.

نگاه سرمایه­‌ای به مسکن.

دو مطالعه به بررسی آثار اجرای این سیاست بر عرضه خانه­‌های خالی در فرانسه پرداخته­ اند. مطالعه اول در سال ۲۰۱۲ با عنوان «آیا مالیات بر خانه خالی موثر است؟ شواهدی از طرح مالیات بر خانه­‌های خالی در فرانسه» اثر (Blossier) با استفاده از داده­‌های سری زمانی نشان داده که اجرای این سیاست در فرانسه نتایج قابل قبولی نداشته است. مقاله دوم در سال ۲۰۱۸ مقاله­ با عنوان «مالیات بر خانه­‌های خالی: آیا سیاست مالی می­ تواند بر کاهش تعداد خانه­‌های خالی موثر باشد؟» اثر (Segú و Vignolles) به بررسی این تجربه طی سال­های ۱۹۹۷ تا ۲۰۰۱ و با استفاده از داده ­های مربوط به INSEE پرداخته است. مقاله دوم با اشاره به اینکه شناسایی خانه ­های خالی یکی از معضلات بسیار بزرگ برای اجرای این نوع مالیات است، دو گام مهم نسبت به مقاله ۲۰۱۲ برداشته که عبارتند از: اول، استفاده از مجموعه‌ای جامع از داده­‌های مالی (شامل مشخصات ساختمان­ها و خانوارها) برای برآورد نرخ خانه‌های خالی با فرکانسی بالاتر نسبت به مقاله قبل، و دوم استفاده از روش DID برای ارزیابی سیاستی اثر اجرای مالیات بر خانه‌های خالی در برخی شهر‌ها (ی دارای جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر) نسبت به شهر‌های مشابهی که این نوع مالیات در آن‌ها وضع نشده است. در نهایت این مقاله نیز نتیجه گرفته که مالیات بر خانه­‌های خالی در برخی شهر‌های این کشور، توانسته تنها ۱۳ درصد از تعداد خانه­‌های خالی را کاهش دهد و اثر این سیاست در مورد خانه­‌هایی مشهودتر بوده که برای مدت زمان بسیار طولانی خالی از سکونت بوده اند.

نکته مهم این است که دو مقاله ذکر شده، تنها مقالاتی هستند که به موضوع اثر مالیات بر خانه­‌های خالی بر عرضه آن­ها آن هم براساس تجربه یک کشور (فرانسه) پیشرفته (عضو OECD) پرداخته ­اند. نتایج هر دو مقاله نشان می­ دهد که وضع مالیات بر خانه­‌های خالی اثر اقتصادی قابل قبولی بر بازار مسکن در کشور فرانسه نداشته و تجربه موفقی در خصوص کاهش تعداد خانه­ های خالی به شمار نمی­ آید. این در حالی است که نظام آماری کشور فرانسه دست کم در بخش مسکن و در خصوص تعداد مسکن، آمار خانه­‌های خالی و تعداد منازل تحت اجاره به دلیل اجرای مالیات بر اجاره و املاک، بسیار پیشرفته ­تر از کشور ما است.

با توجه به موارد فوق ­الذکر و نیز آمار ضعیف موجود در خصوص وضعیت مسکن در کشور اعم از میزان موجودی مسکن، نحوه تملک آن، توزیع و پراکندگی آن در شهر‌ها و نیز عدم وجود آمار دقیق و به روز در خصوص مهاجرت­‌های بین شهری و بین استانی و یا حتی خارج از کشور در شهر‌های هدف، نمی­ توان در مورد اثر مالیات بر خانه­‌های خالی بر عرضه آن‌ها (در صورت امکان اجرای آن)، مطمئن بود. در مقابل سیاست ساخت و تولید مسکن در کنار مالیات بر خانه­‌های دوم و سوم و ... که اطلاعات آن ساده­‌تر بدست می­ آید (با هدف افزایش هزینه نگهداری منزل و کسب درآمد دولت) اصولی ­تر و منطقی ­تر به نظر می­ رسد. اگرچه اجرای سیاست ساخت مسکن (تقویت عرضه) نسبت به وضع مالیات با دشواری بسیار بیشتری همراه است، اما اجرای آن می‌تواند نتایج شفاف­ تری به همراه داشته باشد.

منابع:

Blossier, F. (2012). Is taxing inhabitation effective? Evidence from the French tax scheme on vacant housing (Doctoral dissertation, Ph. D. thesis, Ecole polytechnique).

Segú, M. (2018). Taxing Vacant Dwellings: Can fiscal policy reduce vacancy?

حسن حسن‌خانی/ کارشناس اقتصادی