پوربخش، کارشناس مسکن و بورس گفت: قیمت گذاری دستوری در تمام حوزه‌های اقتصادی اشتباهی تکراری و تنها نتیجه آن فرار سرمایه‌ها از ایران به ترکیه، امارات و ... است.
طی سال‌های اخیر شاهد فرار سرمایه سرمایه گذاران علاقه‌مند به حوزه مسکن از کشور به مناطقی همچون ترکیه هستیم، اتفاقی که شاید بخشی از رکود بازار مسکن ایران در نتیجه آن باشد؛ بنابراین برای بررسی بازار مسکن و دلایل فرار سرمایه گذاران از کشور و ادامه فعالیت هایشان در مناطق دیگر به سراغ حامد پوربخش، کارشناس مسکن و بورس رفتیم که گفت و گوی «بازار» با این کارشناس را در ادامه خواهید خواند.
* به عنوان سوال نخست بفرمایید وضعیت صنعت مسکن را در این چند ماه باقی مانده از سال ۱۴۰۰ و سال آینده چطور می‌بینید؟
ترسیم شاخص‌ها صنعت ساختمان در کشور اغلب باید به صورت بلند مدت انجام شود؛ چرا که شاخص‌های آن در یک دوره چند ساله خود را نشان می‌دهند. دلیل این ماجرا هم این است که مسکن به صورت دوره‌ای رونق و رکود همراه است.
برای مثال پس از یک جهش در سال‌های ۹۷ و ۹۸ در قیمت مسکن، از اوایل سال ۹۹ دچار رکود شدید شدیم که منجر به کاهش معامله‌ها در تهران و سایر شهر‌های کشور شد. از همین رو اغلب میانگین معامله‌ها کمتر از ۷ هزار معامله بود. حتی خیلی به ندرت حجم معامله‌ها به ۷ هزار معامله رسید.
* اشاره کردید که حجم معامله‌ها انجام شده حوزه مسکن در دوره رکود به کمتر از ۷ هزار معامله در ماه رسیده بود، بفرمایید در دوره رونق حجم این معامله‌ها چقدر بوده است؟
بله همانطور که اشاره کردم بیشترین حجم معامله‌ها دوره رکود به سختی به ۷ هزار معامله در ماه می‌رسید، اما در دوره رونق شاهد ۱۰ تا ۱۲ هزار معامله در مدت یک ماهه بودیم.
در حال حاضر میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در کلان شهر تهران در حدود هزار و ۱۰۰ تا هزار و ۱۵۰ دلار معامله می‌شود؛ یعنی اگر یک افزایش قابل توجه در نرخ دلار رخ دهد، با یک فاصله زمانی این افزایش قیمت را در مسکن هم شاهد خواهیم بود
* چه عواملی بر روی حجم معامله‌ها انجام شده در بازده زمانی یک ماهه اثرگذار است و سبب افزایش یا کاهش میانگین آن می‌شود؟
موارد بسیاری بر روی ایجاد دوره زمانی رونق و یا رکود صنعت مسکن اثرگذار است که شامل عوامل اقتصادی کلان، مسائلی که به صورت مزمن در اقتصاد ایران درآمده، فاصله بین تقاضای انباشته و عرضه، فاصله بین قدرت خرید و قیمت و همچنین افزایش‌های دوره‌ای که اغلب در بهای مسکن اتفاق می‌افتد می‌شود.
در حال حاضر میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در کلان شهر تهران در حدود هزار و ۱۰۰ تا هزار و ۱۵۰ دلار معامله می‌شود؛ یعنی اگر یک افزایش قابل توجه در نرخ دلار رخ دهد، با یک فاصله زمانی این افزایش قیمت را در مسکن هم شاهد خواهیم بود؛ بنابراین با افزایش ناگهانی نرخ دلار شاهد افزایش قیمت مسکن در بلند مدت هستیم.
* در حال حاضر بازار مسکن دچار رکود عمیقی شده است، بفرمایید آیا در آینده تحرکی از نظر تقاضا در این بازار ایجاد خواهد می‌شود یا باید منتظر معجزه یا طرح خاصی از دولت باشیم؟
زمانی که از تقاضا در بازار مسکن صحبت می‌کنیم، این نکته حائز اهمیت است که مسکن دو بخش تقاضای سرمایه‌ای و تقاضای مصرفی دارد. اشاره شما به تقاضای مصرفی است؛ در حالی که کسانی که در بازار عرضه کننده هستند، تفاوتی بین این دو بخش قائل نمی‌شوند و اغلب تقاضا را به عنوان تقاضای کل در نظر می‌گیرند؛ بنابراین وقتی تقاضای مصرفی جامعه به دلیل کاهش قدرت خرید و افزایش قیمت‌ها کاهش یافته، لزوما این اتفاق باعث نمی‌شود که تقاضای سرمایه‌ای هم پایین بیاید. تقاضای سرمایه‌ای اغلب از عوامل کلان اقتصادی نشات می‌گیرد؛ یعنی سرمایه‌گذار ها، بازار‌های مختلف و ریسک‌ها را بررسی می‌کنند و بر اساس آن تصمیم گیری می‌کنند.
* با این تفاسیر افزایش یا کاهش تقاضای سرمایه گذاری چندان ارتباطی با قدرت خرید مردم ندارد؟
بله، تقاضای سرمایه گذاری و تقاضای سرمایه‌ای مسکن، زیاد وابسته به قدرت خرید نیست. بیشتر تابعی از ریسک و بازدهی است. در این رابطه اگر ۳۰ سال اخیر کشور را نگاه کنید، بازار مسکن یکی از کم ریسک‌ترین‌ها بوده است؛ بنابراین زمانی که ریسک بازار‌های دیگر در پی نوسانات پولی افزایش می‌یابد، تقاضای سرمایه‌ای در حوزه مسکن بالا می‌رود. البته این اتفاق اغلب در شهر‌های بزرگ رخ می‌دهد، اما وقوع آن در شهر‌های کوچک هم امکان پذیر است.
* بفرمایید چه معیاری باعث شکل دهی تا افزایش و کاهش تقاضای مصرفی در بازار مسکن می‌شود؟
آنچه تقاضای مصرفی را شکل می‌دهد، چیزی است که دولت‌ها باید به فکر آن باشند؛ یعنی دولت‌ها باید شرایط را به گونه‌ای مهیا کنند که بتوانند تقاضای مصرفی را پوشش بدهند. در عمل ساخت و ساز‌هایی که در شهر‌های بزرگ اتفاق می‌افتد باعث می‌شود که خود به خود به سمت تقاضای سرمایه‌ای و سفته بازی سوق پیدا کند.
در بخش تقاضای مصرفی، دست عرضه کننده‌ها بسته است، چون قیمت مصالح ساختمانی و نرخ بانکی مشخص است. دولت می‌تواند کمک کند و یارانه‌هایی را ارائه دهد و یک سری عرضه‌ها را به سمت تقاضا‌های مصرفی سوق دهد. این‌ها هم راهکار‌های مختلفی دارد و اغلب امتحان هم شده است.
برای مثال یارانه‌هایی که در نرخ تسهیلات می‌دهند یا زمین رایگان و مستعد در اختیار عرضه کننده‌ها بگذارند یا این که مواد و مصالح در اختیار سازنده‌ها بگذارند و از این طریق قیمت را مشخص و ثابت کنند؛ البته این اتفاق در قیمت گذاری‌ها برای تولیدکنندگان مصالح ساختمانی اشکال ایجاد می‌کند.
به نظر بنده ایجاد یک فضای اقتصادی کلان و مناسب باعث می‌شود که خیلی از این مشکلات حل و فصل شود؛ یعنی اگر بخواهیم به صورت بخشی به این موضوع نگاه کنیم، کمک مان به صورت کوتاه مدت خواهد شد و مثل این است که یک قرص مسکن تجویز کرده باشیم. اگر فضای کلی اقتصاد کشور را به سمت و سوی رشد اقتصادی مثبت‌تر پیش ببریم، خود به خود موضوعات مربوط به قدرت خرید و تقاضای مصرفی هم برطرف خواهد شد.
۸۰ درصد معامله‌هایی که به خصوص در منطقه یک تهران انجام می‌شود از نوع تقاضای سرمایه‌ای و مابقی تقاضای مصرفی است. از طرفی ایرانی‌ها بیشتر در ترکیه اقدام به خرید ملک کردند و کمتر تمایلی به بازار مسکن داخل کشور دارند
* اشاره کردید که تقاضا برای مسکن را باید به دو بخش تقاضای سرمایه‌ای و تقاضای مصرفی تقسیم بندی کنیم، به نظر می‌رسد که بخش تقاضای سرمایه‌ای هم قابل تقسیم بندی است که بخش عمده‌ای از این تقاضا تبدیل شده است به فرار سرمایه که در این سال‌ها به سمت دوبی و ترکیه می‌رود؛ بنابراین برای این که همچنان این سرمایه‌گذاری‌ها در بازار مسکن خودمان جذاب باشد چه باید کرد؟
بنده همه این مسائل را از دید اقتصاد کلان نگاه می‌کنم. این درحالی است که اگر بخواهیم به این مساله به صورت جزئی توجه کنیم به این سمت حرکت می‌کنیم که برای مسکن‌های خالی مالیات قرار دهیم و قیمت گذاری دستوری همچون کاری که در فولاد و سیمان انجام می‌گیرد، انجام دهیم؛ بنابراین این نوع از تصمیم گیری نتیجه‌ای جز فرار سرمایه ندارد و تا زمانی که به اصول کلی اقتصاد احترام نگذاریم و نتوانیم بر اساس آن‌ها عمل کنیم، با دیدگاه بخشی، یک جا را درست می‌کنیم و از جای دیگر متضرر خواهیم شد.
اغلب معامله‌هایی که در منطقه یک تهران صورت می‌گیرد از نوع تقاضای سرمایه‌ای است و به نظر می‌رسد ۸۰ درصد تقاضای سرمایه‌ای و مابقی تقاضای مصرفی باشد، با این حال حتی از حجم این دست از معامله‌ها از خرید و فروش‌هایی که ایرانی‌ها در ترکیه انجام می‌دهند هم کمتر شده است؛ بنابراین ایرانی‌ها بیشتر در ترکیه اقدام به خرید ملک کردند و کمتر تمایلی به بازار مسکن داخل کشور دارند.
* با توجه به اینکه طی چند ماه اخیر اقتصاد کشور ترکیه دستخوش تغییر و کاهش شدید ارزش پول ملی آن‌ها شده است، باز هم به نظرتان مردم ایران بازار مسکن ترکیه را جذاب‌تر از کشور خودمان می‌بینند؟
بله، هرچند طی چند ماه اخیر مشکلاتی در اقتصاد ترکیه ایجاد شده و فضای سرمایه گذاری نیز به تبع آن مخدوش شده است، اما این مساله در عمل باعث نمی‌شود که سرمایه گذاران بازار مسکن کشور خودمان را جذاب‌تر ببینند و به اینجا برگردند. ممکن با گشایش‌هایی که در روابط ایران با امارات ایجاد می‌شود، سرمایه گذاران به سمت سرمایه گذاری در امارات بروند. به تازگی شنیدم که در کشور پرتقال هم این داستان‌ها در حال تکرار است.
البته این مساله محدود به بازار مسکن نمی‌شود و در بحث رمز ارز هم یک سری سرمایه‌ها جذب می‌شود که اگر چالش‌هایی را با نگاه بخشی ایجاد کنیم؛ یعنی قیمت گذاری دستوری ایجاد و مالیات‌هایی که شاید غیر منطقی باشد وضع کنیم، لزوما به هدف مورد نظرمان نمی‌رسیم. اغلب این شیوه‌ها باعث می‌شود فرار سرمایه اتفاق بیفتد که ضرر این سیاست‌ها بیشتر از نفعی است که می‌خواستیم دنبال کنیم.
قیمت گذاری دستوری باعث بهبود در قیمت مسکن نمی‌شود و این مساله به صورت کامل واضح است؛ چون سازنده‌هایی که در حوزه مسکن فعالیت می‌کنند، خودشان را درگیر آیین نامه‌ها و ضوابط نخواهند کرد و اغلب به بازار سیاه روی می‌آورند و بهای تمام شده بیش از انتظار افزایش پیدا می‌کند
* با توجه به اینکه در برهه‌ای از زمان شاهد این بودیم که در بازار مصالح ساختمانی مدتی سیمان نبود، بعد قیمت‌ها بالا و بالا‌تر رفت و در نتیجه مساله قیمت دستوری مطرح شد، به نظرتان اتفاقات اخیر بازار مصالح چه تأثیری در بازار مسکن دارد؟
قیمت گذاری دستوری باعث بهبود در قیمت مسکن نمی‌شود و این مساله به صورت کامل واضح است؛ چون سازنده‌هایی که در حوزه مسکن فعالیت می‌کنند، خودشان را درگیر آیین نامه‌ها و ضوابط نخواهند کرد و اغلب به بازار سیاه روی می‌آورند و در عمل بهای تمام شده بیش از انتظار افزایش پیدا می‌کند. البته مشکلی هم برایشان ایجاد نمی‌شود، چون بهای تمام شده اضافی را از خریدار اخذ می‌کنند. این تجربه‌ای است که همواره تکرار می‌شود و متولیان باید بالاخره به این نتیجه برسند که قیمت دستوری اشتباه است.
البته به نظر بنده عرضه آن در بورس کالا اقدام مفیدی است؛ چرا که این اتفاق به شفافیت و قیمت گذاری کمک می‌کند و به نفع عرضه کننده‌ها هم می‌شود. اگر بتوانیم سایر مواد و مصالح ساختمانی را هم از طریق بورس کالا عرضه کنیم و ساز و کار‌های آن فرهنگ سازی شود؛ یعنی از طریق رسانه ها، کسانی را که در صنعت ساختمان فعال هستند، درگیر کنند که از این ساز و کار بهره ببرند، به نظر من مفید‌ترین راهکار است. این شیوه هم شفاف و هم به نفع عرضه کننده و به نفع کسی که می‌خواهد مصالح را به صورت مستقیم مصرف کند است. از این طریق دست واسطه‌ها هم کوتاه می‌شود؛ بنابراین هزینه‌های واسطه گری هم کاهش می‌یابد.
* پیش بینی شما در مورد نماد‌های مسکن و ساخت و ساز در بورس چیست؟
پیش بینی بنده این است که با توجه به افزایش قیمت‌هایی که سال گذشته اتفاق افتاد و در عمل تاثیر این افزایش قیمت‌ها در سود سازی شرکت‌ها در نیمه دوم سال خودش را نشان می‌دهد و مجامع این شرکت‌ها که ابتدای سال ۱۴۰۱ برگزار خواهد شد، نوید یک پرداخت سود قابل توجه را خواهد داشت.
اگر موضوعات کلی بازار را تحت تاثیر قرار ندهد و بازار تحت تاثیر هیجانات اخبار قرار نگیرد و حالت عادی خودش را داشته باشد، پیش بینی خوبی از صنعت انبوه سازی و ساختمان سازی در بورس دارم. برآورد بنده این است که اگر اتفاق غیر قابل پیش بینی که کلیت بازار را تحت تأثیر قرار بدهد رخ ندهد، سود سازی قابل توجهی ایجاد می‌شود و این صنعت هم مورد توجه قرار می‌گیرد.
* به نظرتان اگر روابط بین المللی بهبود یابد و تحریم‌ها هم کمرنگ‌تر شوند، در حوزه مسکن چه تغییراتی را خواهیم دید؟
به نظر بنده تحریم در کلیت بازار تاثیر قابل توجهی می‌گذارد و برداشته شدن آن، رویکرد مردم و سرمایه گذاران را نسبت به بازار سرمایه مثبت می‌کند و این مثبت کردن انتظارات به بازار، باعث رونق کلی بازار می‌شود؛ یعنی باعث می‌شود که سرمایه گذار‌ها ریسک بیشتری کنند، از اوراق بدون ریسکی که دولت به صورت مداوم منتشر می‌کند خارج شوند و به سمت صنایع و تولید بیایند که نتیجه آن رونق افزایی است.
* آیا با کاهش اثرات تحریم‌ها می‌توان شاهد ورود سرمایه گذاران خارجی در این بخش باشیم؟
بله، سرمایه گذاران خارجی می‌توانند در حوزه ساخت و ساز، ساخت هتل‌ها و اقامتگاه‌ها کمک قابل توجهی کنند، همچنین در پروژه‌هایی که بزرگ یا ملی حضور داشته باشند.
سخن آخر؟
توصیه‌ای که به سرمایه گذاران بورسی دارم این است که با توجه به اتفاقاتی که در یک سال اخیر در بازار سرمایه افتاده، تمامی تحلیل‌ها و برآورد‌ها این است که بازار در کف قیمتی خود قرار دارد؛ بنابراین اگر در این بازار فعالیت داریم از رفتار‌های هیجانی پرهیز کنیم و بر اساس واقعیت و اخبار موثق تصمیم گیری کنیم و دید میان مدت و بلند مدت تری داشته باشیم که همه بهتر سود خواهیم کرد.
/بازار
لینک کوتاه خبر: bzna.ir/000QKY
نظرات کاربران
آخرین اخبار
