گروه راه و مسکن بازارنیوز : اتخاذ سیاستهای مناسب و افزایش هزینه تقاضاهای سوداگرانه، سرمایه ها را به سمت تولید هدایت کرده و از بی ثباتی و افزایش قیمت ناشی از فعالیتهای سوداگرانه در بازار جلوگیری میکند. از اهرم هایی که دولت در عمل برای افزایش هزینه تقاضای سوداگرانه در اختیار دارد، سیاست های مالیاتی است. یکی از این ابزارهای سیاستی، مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) است. این نوع مالیات بر پایه افزایش قیمت دارایی های غیرمصرفی است.

 گروه هدف در اخذ این مالیات، افرادی هستند که علاوه بر رفع نیازهای مصرفی خود، به منظور کسب سود سفته بازانه، به خرید و فروش داراییهایی از جنس مسکن، طلا، ارز و... میپردازند.

به عنوان مثال در بخش مسکن این مالیات به صورت درصدی از افزایش قیمت زمین یا مسکن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت میشود. در این نوع مالیات، ملک اول و مصرفی افراد مشمول پرداخت نمیشوند. سازندگانی که در بازه زمانی معین اقدام به تولید و عرضه واحدهای مسکونی میکنند نیز از پرداخت این مالیات معاف هستند. 

ضرورت پایه گذاری قانون مالیات بر عایدی سرمایه در ایران

یکی از چالشهای اساسی که در اقتصاد کشور وجود دارد و طی سالهای متمادی کمتر به آن توجه شده، جذابیت بازارهای موازی و غیر مولد است. ریسک پایین و سود بالای فعالیتهای غیر مولد و سوداگرانه، انگیزه لازم را برای حضور تقاضاهای سرمایه ای در این بخش از اقتصاد به وجود آورده است. اتخاذ رفتار سوداگرانه توسط افراد نقش اساسی در افزایش جهشی قیمت اقلام، در بازه های زمانی مختلف داشته است.

 به عنوان نمونه برخی از افراد در بازارهایی مانند مسکن، زمین، طلا و ارز، به منظور کسب سودهای باد آورده، معاملات مکرر انجام میدهند و با این اقدام موجب بالا رفتن قیمت در بازار میشوند. این بازارهای سفته بازانه بخش زیادی از سرمایه های کشور را جذب خود کرده و این موضوع سبب ایجاد رکود مزمن در بخش مولد اقتصاد شده است.

نقدینگی موجود در بازار مسکن به صورت آشکار در آمار خانه های خالی (2.6 میلیون) نمایان است. رقم بسیار بالای نقدینگی منجمد و بالقوه در این بخش بیش از  200 میلیارد دلار برآورد شده است. بر اساس آمارها بیش از 20 میلیارد دلار منابع ارز خارج از سیستم بانکی وجود دارد  که در خانه ها و گاوصندوقها نگهداری میشود. در بازار طلا نیز به گفته رئیس اتحادیه طلا و جواهر کشور، بر اساس آمار غیررسمی حدود 300 تا 400 تن طلا  در منازل مردم نگهداری میشود. می توان حداقل نیمی از این حجم طلا را تقاضای سرمایه ای  به صورت سکه و شمش دانست.

این اتفاق نقش موثری در افزایش قیمت های یک سال اخیر داشته به طوری که قیمت سکه، دلار و مسکن به ترتیب 108، 84 و 35 درصد رشد داشته است.

نبود ابزار مالیاتی کارآمدی چون مالیات بر عایدی سرمایه، پیامدهای منفی بر اقتصاد کشور داشته است که به برخی موارد مرتبط با  بخش مسکن اشاره می شود:

سودهای بالا و یک شبه در حوزه مسکن باعث شد تا سرمایه های سرگردان به دو صورت وارد حوزه مسکن شدند؛ اول کسانی که مسکن خریداری کردند و با احتکار آن به انتظار افزایش قیمت و سود بیشتر نشستند و دوم کسانی بودند که با خرید و فروش مکرر مسکن در زمانی کوتاه باعث افزایش جهشی قیمت شدند. این اقدامات سوداگرانه در بازار، دو مشکل حبابی شدن قیمت و عدم عرضه خانه های ساخته شده را به وجود آورد. 

رشد تقاضاهای غیرمصرفی

بر اساس سرشماریهای انجام گرفته، در بازه زمانی 1385-1395، 7 میلیون واحد مسکونی بدون احتساب خانه های خالی از سکنه به موجودی مسکن اضافه شده در حالی که 2.4 میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده اند. این بدان معناست که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به 66 درصد از تقاضای مسکن موجود به تقاضای سرمایهای اختصاص یافته است. این در حالی است که در بازه دو سرشماری 1355-1365 نزدیک به 80 درصد از تقاضای بخش مسکن تقاضای مصرفی بوده است.

همچنین عدم عرضه مسکن باعث شد تا تعداد خانه های خالی از 1.6 میلیون در سال 90 به 2.6 میلیون در سال 95 افزایش یابد.

ایجاد حباب قیمتی

حضور بالای تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری نیز با توجه به غیر قابل تولید بودن زمین و ثابت بودن موجودی آن، منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن شده است .نرخ رشد قیمت در دوره های بلند مدت در بخش مسکن فاصله زیادی با نرخ تورم عمومی دارد. به طوری که میانگین نرخ تورم عمومی از سال 1377 تا 1395 معادل 16.91 درصد بوده اما نرخ تورم زمین در همین بازه زمانی 24.75 درصد است. همچنین جهش ناگهانی قیمت در دوره های کوتاه باعث افزایش سوداگری در بخش مسکن شده است؛ جهشی که غیرمولد بوده و باعث هیچ رشدی در اقتصاد کشور نشده است.

بررسی تورم عمومی و نرخ رشد قیمت زمین طی دوره بلند مدت 1377 تا 1395 در نمودار زیر قابل مشاهده است:

طبق داده های وزارت راه و شهرسازی، طی دوره 1371-1394 در شهر تهران بهای زمین 128 برابر و مسکن 88 برابر و اجاره بهای مسکن، 106 برابر افزایش داشته است. در حالیکه طی این مدت شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی 67 برابر و سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های مناطق شهری تهران 13 برابر شده است. به عبارت دیگر بهای زمین 2 برابر، مسکن 1.4 برابر و اجاره بها 1.7 برابر سطح عمومی قیمت ها افزایش یافته است.

کاهش قدرت خرید مسکن

بر اساس گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی در مورد هزینه خانوارهای شهری طی سال 95، سهم هزینهای مسکن در سبد خانوار به رقمی حدود 35.5 درصد رسیده است که نسبت به سال 1389 در حدود 5.4 درصد افزایش داشته است. مسلماً سهم هزینه ای مسکن برای اقشار کم درآمد جامعه بسیار بالاتر از 35.5 درصد است. این در حالی ست که در کشورهای توسعه یافته، سهم هزینه ای مسکن در سبد خانوار در حدود 7 تا 15 درصد است. همچنین بر اساس اطلاعات ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی شاخص دسترسی به مسکن شهری برای یک واحد با ذخیره تمام حقوق سالانه خانوار در سال1371، 6 سال بوده است که این شاخص در سال 1394 به 10.3 رسیده است.

دوره انتظار نیز در سالهای اخیر افزایش یافته است به طوری که در سال 94  به 31 سال رسیده است. این شاخص تمام  دهکهای خانوار را در نظر گرفته است اگر تنها دهکهای پایین مدنظر قرار داده شود میتوان گفت این گروه به تنهایی و بدون حمایتهای اجتماعی و مداخله دولت، هرگز قادر به تأمین مسکن مورد نیاز برای سکونت خود نیستند. 

همچنین سرشماریها نشان دهنده آن است که شاخص خانوارهای دارای مسکن ملکی از سال 1335 تا 1365 روند رو به رشدی داشته اما با حذف قوانین فصل املاک در سال 66، زمینه برای ورود تقاضاهای غیرمولد و سوداگرانه در بازار فراهم شده که این امر منجر به افزایش قیمت زمین و مسکن و ناتوانی تقاضاهای مصرفی در بازار مسکن شده است. 

توزیع ناعادلانه درآمد و ثروت

افزایش قیمت شدید زمین و مسکن، توزیع درآمد را به نفع صاحبان مستغلات تغییر داده است و موجب افزایش نابرابری در ثروت و درآمد چه در درون نسل کنونی و چه بین نسل کنونی و نسل آینده شده است.

در شرایطی که بخش زمین و مسکن سودآوری بالایی داشته اغلب سرمایه ها به این سمت سوق پیدا کرده و از رشد قیمتهای بسیار بالایی برخوردار بوده است. این در حالی است که به دلیل عدم وجود سیاست مالیاتی برای تنظیم بازار شکاف طبقاتی افزایش یافته است. بر اساس آمارها مالیات املاک و مستغلات ایران 0.8 درصد از کل درآمدهای مالیاتی و 0.04 درصد از کل تولید ناخالص داخلی بوده که نسبت به کشورهای دیگر بسیار پایین است. به عنوان نمونه سهم مالیات بر املاک از کل مالیاتها در کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی 5.4 درصد و در آمریکا 12.4 درصد است. نکته قابل توجه اینکه زمین محدود و غیر قابل تولید است و خرید و فروش و سوداگری زمین یک وجه آشکار فعالیتهای نامولد است و با این اقدام تنها سودهای کلانی به جیب گروه قلیلی سرازیر می گردد.

کاهش کیفیت ساخت و ساز و اتلاف منابع

همزمان با رشد و رونق بازار زمین و مسکن، کیفیت ساخت و ساز به شدت کاهش یافته است. به دلیل ورود بخش نامولد (سوداگری و سفته بازی) و سودجویی فزاینده در بخش ساختمان، ضمن توجه سطحی بیش از حد به ظواهر و تجملات   موضوع مهم کیفیت به شدت مغفول واقع شده است. نظرات کارشناسی حاکی از آن است که عمر مفید ، ساختمانها ساختمان در ایران بین یک سوم تا یک  هشتم دنیا میباشد. این کاهش عمر مسکن به معنای اتلاف منابع صرف شده در تولید مسکن است.