مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن در گفتگو با خبرنگار بازارنیوز، از ورود به یک رکود طولانی مدت در بازار مسکن خبرداد و گفت: بازار مسکن همیشه چرخه‌های نسبتا منظمی را در ایران داشته است. این بار نیز، خیلی‌ها پیش بینی می‌کردند در حول و حوش همین ماه، وارد دوره رکود مجدد خواهیم شد. یعنی این وضع قابل پیش بینی بود و مسئله دور از انتظاری نبود. قاعدتا باید با چشم انداز پیش رو منتظر رکود طولانی مدت چندساله باشیم.

وی درباره پیش بینی مدت زمان این رکود نیز اظهار داشت:شرایط اقتصاد ایران به گونه‌ای نیست که انسان بتواند با قطعیت برای ۴-۵ سال بعد صحبت بکند. ولیچرخه‌های بازارمسکن در دوره‌های قبل، وضعیت اقتصادی و چشم انداز‌ها از رشد اقتصادی و درآمد خانه وار‌ها و وضعیت مسکن، نشان از شروع رکود طولانی و عمیق دارد. ولی بعید است این رکود بیش از دو یا سه سال طول بکشد.

وی ادامه داد: البته این هم به میزان عرضه مسکن در این دو سه سال بستگی خواهد داشت. اگر میزان عرضه در این بازه زمانی کاهش شدید پیدا بکند، با توجه به رشد طبیعی تقاضا، بازار به حرکت می‌افتد، ولی در بخش‌های مختلف، متفاوت خواهد بود.


بعید است مسکن در تهران ارزان شود
سلطان محمدی، کاهش قیمت مسکن در تهران را بعید دانست و گفت: در تهران، حتی اگر قیمت‌ها کاهشی هم باشد، خیلی بعید به نظر می‌آید که ما با کاهش محسوس قیمت مواجه باشیم. زیرا به دلیل مسائل شهرسازی، امکان عرضه، به خصوص عرضه زمین، در تهران وجود ندارد؛ بنابراین زمین در شهر تهران همچنان جذابیت خودش را خواهد داشت که این جذابیت، خواه ناخواه قیمت مسکن را بالا خواهد برد. اما در شهرستان‌های دیگر ممکن است وضعیت به این ترتیب نباشد.

وی افزود: امیدواریم دولت در این چندسال باقی مانده بتواند برنامه ریزی خوبی داشته باشد تا بتواند شهرک‌های جانبی تهران را تا جایی که ممکن است آماده سازی کند، دسترسی‌های مناسب تری  را فراهم و خطوط ریلی احداث کند تا کمبودی که در شهر تهران است با شهر‌های جانبی جبران شود تا شاهد افزایش چشم گیر قیمت در تهران نباشیم.


چرخه رکود و تورم مسکن مطقی است
این کارشناس مسکن، حرکت سینوسی دوره‌های تورم و رکود در بازار مسکن را منطقی نامید و اظهار داشت: منطق و دلیل قابل قبولی نیز برای این موضوع وجود دارد. دلیلش این است که چون قیمت‌ها  در دوره‌های رونق بالا می‌رود؛ جذابیت سرمایه گذاری در بخش ساختمان نیز بالا می‌رود و در نتیجه میزان عرضه افزایش پیدا می‌کند و مازاد عرضه باعث می‌شود برخی از این واحد‌ها بدون مشتری باقی بماند.از آنجا که دوره ساخت مسکن معمولا دوره دو تا ۳ ساله است، از زمانی که سرمایه گذار ساخت و ساز را متوقف می‌کند تا مادامی که واحد‌های خالی را بفروشد، چندسالی طول می‌کشد.

وی از تفاوت رکود در این دوره با دوره های قبل،گفت: الان، عرضه رو به افزایش است، ولی تقاضا به آن میزان رشد نمی‌کند، در نتیجه ما شاهد رکود خواهیم بود. اما این بار تفاوتش با رکود‌های قبلی این است که در دوره رونقی که ما در دو سال گذشته از نظر قیمت داشتیم، میزان عرضه افزایش چشمگیر پیدا نکرد؛ بنابراین نمی‌توانیم بگوییم فشار عرضه باعث رکود است. این بار این رکود ناشی از کاهش تقاضا است. زیرا چندسالی است که در آمد خانه وار رشد نکرده، میزان پس انداز خانواده‌ها به پایین‌ترین حد خودش رسیده است و چشم انداز رشد اقتصادی هم چشم انداز چندان خوبی نیست.

سلطان محمدی ادامه داد: به تعبیری می‌شود گفت در دو سال گذشته، رکود تورمی داشتیم. زیرا میزان تورم که خیلی بالا بوده، ولی عرضه هم افزایش زیادی پیدا نکرده است. ولی برای دوره‌ای که وارد آن می‌شویم نمی‌توانیم لغت رکود تورمی را به کار ببریم. رکود خواهد بود، ولی این که میزان تورم چقدر باشد، بستگی به تورم عمومی کشور خواهد داشت.


طرح اقدام ملی؛ خوب اما بی تاثیر
سلطان محمدی طرح‌هایی مانند «طرح اقدام ملی» را در روند بازار مسکن بی ثمر خواند و گفت: این طرح‌ها تاثیر خاصی نمی‌گذارد. دولت توان سرمایه گذاری زیاد را ندارد و از طرفی سال‌های آخر این دولت است که دولت‌ها معمولا در این شرایط وعده‌های زیادی می‌دهند. اگر قرار بود این طرح‌ها تاثیر گذار باشد، مسکن مهر قیمت‌ها را پایین می‌آورد. ما بیشترین افزایش قیمت‌های مسکن را در سال‌های ۹۰-۹۱ که سال‌های اوج عرضه مسکن مهر بود، داشتیم.

وی در پایان گفت: اگر این طرح‌ها اجرایی و عملیاتی شوند که معمولا سالیان درازی طول می‌کشد، بخش‌هایی از بازار را مورد هدف قرار می‌دهند که در آن بخش‌ها معلوم نیست که فشار تقاضا بالا باشد؛ بنابراین تقاضای واقعی در شهر‌های بزرگ وجود دارد. افزایش قیمتی که ما داشتیم عمدتا در تهران و شهر‌های بزرگ بوده است. در این شهر‌ها دولت عملا امکان عرضه مسکن ندارد و خریدارانی را که در بازار شهر‌های بزرگ دنبال مسکن هستند را نمی‌تواند تامین کند. این طرح‌ها یک قشر دیگری را هدف قرار داده و حمایت می‌کنند که البته خوب هم هست، ولی روی روند‌های رونق و رکود تاثیر تعیین کننده‌ای نخواهد داشت.