گروه راه و مسکن بازارنیوز: به گزارش خبرنگار خبرگزاری بازارنیوز، بازار مسکن از ابتدای سال گذشته جهش قیمتی شدیدی را تجربه کرد به طوریکه متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در خردادماه 1398 نسبت به مدت مشابه سال قبل، بیش از 100 درصد افزایش یافت.

با افزایش قیمت مسکن و به تبع آن پیروی نرخ اجاره‌بها از آن بسیاری از مردم دچار مشکل شدند و خانه‌دار شدن برای اکثر دهک‌های درآمدی تبدیل به یک آرزوی دست‌نیافتی شد. بعد از آن بود که مالیات‌ستانی در بخش مسکن مورد توجه قرار گرفت و اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و تصویب هرچه سریعتر لایحه مالیت برعایدی سرمایه سرمایه به یک مطالبه عمومی تبدیل شد.

مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس حوزه مسکن در همین رابطه به خبرنگار ما گفت: «مالیات بر خانه‌های خالی»، «مالیات بر عایدی سرمایه»، «مالیات بر ساخت‌‌و‌ساز واحد‌های مسکونی» و «عوارض شهرداری» به عنوان مهمترین پایه‌های مالیاتی بخش املاک و مستغلات در ایران و جهان شناخته می‌شوند.

*اجرای «مالیات بر خانه‌های خالی» توجیه اقتصادی ندارد

وی وضعیت اولین پایه مالیاتی مطرح شده را اینگونه توضیح داد: از لحاظ قانونی مانعی برای اخذ «مالیات بر خانه‌های خالی» وجود ندارد اما به دلیل عدم راه‌اندازی «سامانه‌ ملی املاک و اسکان کشور» شناسایی خانه‌های خالی امکان‌پذیر نیست.

این کارشناس حوزه مسکن علت تاخیر در راه اندازی «سامانه‌ ملی املاک و اسکان کشور»،عدم تبادل اطلاعات میان دستگاه‌های مختلف دانست و گفت:  وزارت راه و شهرسازی، سازمان ثبت اسناد و املاک، شهرداری‌ها و اتحادیه مشاورین املاک در تکمیل اطلاعات سامانه کوتاهی کرده و در نتیجه قانون این مالیات تاکنون اجرا نشده است.

سلطان‌محمدی با تاکید بر اهمیت شناسایی خانه‌های خالی افزود: در قانون فعلی تعریف قانونگذار از خانه‌های خالی به صورت دقیق مشخص نبوده که این امر، اجرای این قانون را با مشکل مواجه می‌کند چراکه تعداد زیادی از خانه‌‌ها از جمله «خانه‌هایی که منتظر پروانه پایان کار هستند»، « خانه‌های دوم افراد»، «خانه‌هایی که به صورت موقت خالی سکنه هستند»و «واحدهای که با تاخیر به فروش می‌رسند» می‌توانند در ذیل تعریف خانه‌های خالی قرار گیرند.

وی با تاکید بر اینکه اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی تاثیر زیادی بر بازار مسکن نخواهد داشت، گفت: با توجه به شرایط بازار مسکن، اگر واقع‌بینانه نگاه کنیم این پایه مالیاتی نه تنها تاثیر چندانی بر این بازار ندارد بلکه امکان دارد حتی از لحاظ درآمدی نیز برای دولت توجیه اقتصادی نداشته باشد همانطوری که در تجربه قبلی اجرای این قانون هزینه‌های وصول این مالیات از درآمدها‌یش بیشتر شد.

*کاهش تقاضای سودگرانه با وضع مالیات بر عایدی سرمایه

سلطان‌محمدی با اشاره به «مالیات بر عایدی سرمایه» به عنوان دومین پایه مالیاتی تاثیرگذار بر بازار مسکن اظهار داشت: به طور معمول این مالیات برای کاهش سود سرمایه‌گذاری در بازارهای غیرمولد وضع می‌شود و مشخصا کارایی آن در بازار مسکن، به حرکت درآوردن تقاضا‌ی سوداگرانه به سمت تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری در تولید مسکن است.

وی سود ناشی از معاملات مکرر در بازار مسکن را نوعی از تقاضای‌ غیرمصرفی دانست و افزود: مالیات بر عایدی سرمایه برای تنها برای مقابله با فعالیت‌های سوداگرانه در بازار‌های دارایی وضع می‌شود و به عنوان مثال این مالیات از فردی که خانه‌ای را برای سکونت خریداری کرده و بعد از مدتی قصد تعویض آن را دارد اخذ نخواهد شد اما اگر فرد ملکی را در کوتاه مدت تنها با هدف کسب سود ناشی از اختلاف قیمت‌ها خریداری کند، مشمول پرداخت این پایه مالیاتی می‌شود.

*ضرورت اصلاح نرخ عوارض شهرداری‌ها

سلطان‌محمدی «عوارض شهرداری‌ها» را سومین مالیات تاثیرگذار بر بازار مسکن دانست و گفت: در اکثر کشور‌های دنیا صاحبان خانه‌های مسکونی عوارضی را به جهت تامین هزینه‌های شهری مانند جمع‌آوری زباله، رسیدگی به فضای سبز و غیره به شهرداری‌ها پرداخت می‌کنند.

وی با اشاره به موثر نبودن نرخ فعلی عوارض سالانه ساختمان در ایران افزود: نرخ این عوارض در کشور‌های دیگر نزدیک به 1/0 یا 05/0 درصد قیمت معاملاتی املاک است اما نرخ عوارض ساختمان در ایران به مراتب کمتر بوده و همین موضوع افراد را برای خرید و نگهداری چندین واحد مسکونی تشویق می‌کند.

وی اصلاح نرخ عوارض ساختمان را ضروری دانست و افزود: در صورت افزایش نرخ عوارض، می‌توان از این اهرم مالیاتی برای تنظیم بهتر بازار مسکن استفاده کرد به طوری که طبقات ضعیف جامعه از پرداخت این عوارض معاف شوند و تمرکز بر افرادی باشد که چندین واحد مسکونی بلااستفاده دارند.

*ضرورتی برای افزایش مالیات بر ساخت‌وساز وجود ندارد

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به «مالیات بر ساخت‌و‌ساز» به عنوان یکی دیگر از پایه‌های مالیاتی مرسوم در بخش مسکن گفت: این مالیات که از آن به عنوان مالیات بر «بسازبفروشی» نیز یاد می‌شود یکی از قدیمی‌ترین پایه‌های مالیاتی در ایران بوده که در طی سال‌ها دستخوش تغییرات زیادی شده است، طبق آخرین تغییرات در سال 1395 مالک واحد‌های تازه ساخته‌ شده‌ موظف‌اند 15 ‌تا 20درصد از سود فروش خود را به ‌عنوان مالیات پرداخت کنند.

سلطان‌محمدی اظهار داشت: افزایش نرخ مالیات بر ساخت‌وساز در شرایط فعلی منطقی به نظر نمی‌رسد چرا که افزایش نرخ این پایه مالیاتی تاثیر منفی بر ساخت‌ واحد‌های جدید خواهد گذاشت و موجب تشدید رکود بازار مسکن می‌شود.

این کارشناس حوزه مسکن در بخش پایانی صحبت‌های خود با بیان اینکه اجرای سختگیرانه مقررات ساخت‌وساز از مهمترین عوامل خروج سرمایه از بازار تولید مسکن است، گفت: همزمان با ایجاد محدودیت در تراکم فروشی توسط شهرداری‌ها، عرضه زمین و خانه‌های کلنگی نیز با کاهش روبرو شده و در نتیجه این عوامل، به نظر می‌رسد رکود بازار مسکن و رشد قیمت‌ها ادامه خواهد یافت.