گروه راه و مسکن بازارنیوز : مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی در گزارشی به بررسی تاثیر کرونا بر حوزه مسکن پرداخته و برای حل مشکلات به وجود آمده راهکارهایی را پیشنهاد داده است. مشروح این گزارش را می خوانید :

نوع بشر در طول تاریخ همواره با انواع بلایا و بحرانها مواجه بوده و افول و محو بسیاری از تمدنها و کشورها و شهرها بر این اساس رقم خورده است. با توسعه دانش و پیشرفت انسان، شناخت انسان از انواع بلایا و بحرانها و به تبع آن آمادگی در برابر آن به طور روزافزون بیشتر شده و در بسیاری از موارد شناخته شده نظیر سیل و زلزله و... دانش بشری تاحد زیادی زمینه تاب‌آوری در برابر این سوانح و بحرانها را فراهم ساخته و در سایه این آمادگی به توسعه‌های عظیم در تمامی حوزه‌ها دست یافته است. در این فضای اطمینان رشد جمعیت، شهرنشینی و تراکم و ارتباطات دوچندان شده و انسان امروزی بیش از هر روز دیگر در تعاملات متراکم چندبُعدی قرار دارد.  در این میان شروع سال 2020 تکانه‌ای بزرگ برای غفلت و عجز انسان مدرن هزاره بود که با تمام پیشرفتهای علمی، به یکباره در برابر شیوع ویروسی  مسری در کمتر از 3 ماه تمامی قاره‌ها و 200 کشور جهان را درنوردیده و آهنگ توسعه و رشد اقتصادی جهانی را معکوس و ابرقدرتهای اقتصادی چین، اروپا و آمریکا و قریب به اتفاق کشورها را به چالش کشیده است.

 شیوع این ویروس در کشورمان نیز فراگیر و گسترده و در زمره 10 کشور اصلی تأثیرپذیر از شیوع این ویروس قرار داده است. در طول تاریخ اپیدمیهای اینچنینی کلیت و ساختارهای توسعه را به چالش کشیده و حیات اقتصادی و اجتماعی جوامع را در معرض چالشهای جدی قرار داده است و در این میان شهرها و مناطق مرکزی اقتصادی شهرها به عنوان نماد توسعه بشری، مهمترین کانون اشاعه و گسترش این ویروسها شده‌اند.

 از این حیث در کنار ابعاد درمانی و بهداشتی و تلاش‌های علمی برای فائق آمدن بر این ویروس، زمینه سازی رهایی، تاب‌آوری و احیای حیات شهری ‌به عنوان موتور اقتصادی کشورها و عرصه استقرار عمده ترین گروه اشتغال و فعالیت در بخش خدمات اهمیتی دوچندان دارد.

آثار کرونا بر بخش مسکن

 گسترش آنی شیوع ویروس کرونا در اسفندماه 1398 به کاهش شدید فعالیتهای اقتصادی، تعطیلی مشاغل و کاهش تعاملات اقتصادی منجر شد که به طور مستقیم اثر خود را در کاهش 24 درصدی تعداد معاملات ماهیانه شهر تهران نسبت به بهمن ماه 1398 و همچنین کاهش نسبت به معاملات اسفندماه 1397 نمایش می‌دهد.

 با تعطیلی کسب و کارها  و به خصوص برخوردهای رودررو، انتظار می‌رود روند کاهشی تعداد معاملات اسفندماه، در فرودین 1399 هم ادامه یابد. پیشبینی در مورد تداوم وضعیت قیمت و تعداد معاملات مسکن تاحد زیادی مبتنی بر سناریوهای زمانی مهار شیوع ویروس کرونا متغیر خواهد بود، به نظر تداوم وضعیت قرمز و تعطیلی و کاهش کسب و کارها مستقیماً به کاهش یا ثبات تعداد معاملات و ثبات یا کاهش قیمتها در فصل بهار منجر شود.

در حوزه اجاره بها به نظر می رسد با توجه به آسیب معیشت خانوار، تثبیت اجاره بها در دو ماه ابتدای سال 1399 محتمل باشد، هرچند در ادامه سال احتمالا به روند افزایشی بین 20 تا 30 درصد سالهای اخیر بازخواهد گشت.

موضوع مهم در این حوزه تشدید شکاف استطاعت خانوار با پرداخت هزینه اجاره بهاست که به نظر نیازمند مداخله دولت است. در همین حوزه تجارب مشابه جهانی در حمایت از مستأجران در حال افزایش است. در انگلستان با توجه به شرایط پیش آمده در اثر شیوع کرونا، صاحبخانه ها تا سه ماه آینده از جواب کردن مستأجران خود منع شدند.

دولت آلمان در صدد کمکهایی، ازجمله ممنوعیت اخراج مستأجران واحدهای مسکونی و تجاری در صورت عدم پرداخت اجاره است. به نظر می رسد انفعال دولت و وزارت راه و شهرسازی در ایفای نقش ساماندهی بازار مسکن استیجاری، تبعات اقتصادی و اجتماعی نامطلوبی خواهد داشت و تعریف گزینه و بسته های حمایتی و تشویقی در این حوزه الزامی است.  هرچند به لحاظ محدود بودن ابزارهای اقدام درحوزه مسکن استیجاری نتوان انتظار سیاست مؤثر کوتاه مدت در این حوزه داشت.

تولید و عرضه

توقف الزامی (نظیر کلانشهر تهران براساس نامه رئیس سازمان مدیریت بحران به شهرداری تهران در تعطیلی کارگاههای ساختمانی) یا خودخواسته فعالیت کارگاههای ساختمانی شهرها که از اسفندماه مطرح و به مرور اجرا شد به نظر می رسد تا پایان فروردین ماه ادامه یابد و از آن پس به مرور به روال معمول نزدیک شود که به مثابه دو ماه تأخیر در تکمیل واحدهای ساختمانی و حداقل 10درصد کاهش عرضه در نیمه نخست سال 1399 قابل پیش بینی است. دشواری و محدودیتهای تردد برون و درونشهری، ملاحظات سلامت نیروی انسانی و تعطیلی کسب و کارهای مرتبط نیز در این کاهش عرضه مؤثر خواهند بود.

تقاضا

تداوم رشد قیمت مسکن در واپسین ماه سال 1398 با 8.6 درصد رشد قیمت نسبت به بهمن ماه؛ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق 22 گانه شهر تهران در اسفندماه به بیش از 15.5 میلیون تومان رسید؛ که یکی از بیشترین نوسانات ماهیانه مسکن در سالهای اخیر به شمار می آید که در مجموع در سال 1398 با بیش از 60 درصد افزایش قیمت در تداوم رشد 70 درصدی قیمت مسکن سال 1397( آمار شهر تهران) به شکاف یکسره بین استطاعت خرید مسکن خانوار و تقاضای مصرفی مسکن با قیمتهای عرضه مسکن دامن زده است.

هرچند درصد کاهش قابل ملاحظه تعداد معاملات مسکن نسبت به ماه قبل و نیز ماه مشابه سال قبل نشانگر عدم کشش بازار مصرفی و احتمالا سهم بالای تقاضای بازار سرمایه مسکن در امتداد تحولات ارزی و افزایش قیمت مصالح ساختمانی عمده و چشم انداز تحولات اقتصادی سال 1399 قابل تفسیر است. بر این اساس دور شدن متقاضیان واقعی از بازار مسکن و فاصله بیشتر استطاعت مسکن خانوار به کاهش تقاضای مصرفی منجر خواهد شد. تقاضای سرمایه ای، اما بیشتر تابع چشم انداز کلان اقتصادی و وضعیت سایر بازارها خواهد ماند، هرچند اجرایی شدن قوانین در مورد خانه های خالی و گرانقیمت می تواند اندکی از این تقاضا بکاهد و وضعیت بازار را تعدیل کند.

اشتغال

همانند سایر حوزه‌ها، اثرپذیری منفی و افزایش بیکاری ناشی از شیوع کرونا در بخش مسکن و ساختمان نیز قطعی است، اما شدت آن برحسب گروههای فعالیت عمده متفاوت خواهد بود. به نظر می رسد کمترین اثر شغلی منفی در حوزه صنایع و تولیدکنندگان مصالح ساختمانی خواهد بود که قابل اغماض است. در حوزه فروشندگان کالا و مصالح ساختمانی آثار منفی اقتصادی و اشتغال ملموس خواهد بود. در حوزه مشاغل خدماتی مرتبط با مسکن و ساختمان و همچنین فعالیت خرید و فروش و بنگاههای مسکن و مشاورین املاک، آسیب پذیری اقتصادی و شغلی قابل توجه و نیازمند تدارک تمهیدات مناسب است.

ارائه راهکار و پیشنهادها

ارایه گزینه های حمایتی به مستاجران شامل:

- امکان پرداخت وام استیجاری به مستاجران

- معافیت یک ماهه اجاره بها املاک دولتی و نهادهای عمومی

- تمدید 3 ماهه مدت قراردادهای جاری املاک دولتی و نهادهای عمومی بدون افزایش اجاره بها

-تسریع ورود وزارت راه و شهرسازی به ساماندهی بازار استیجاری

-تمدید عدم افزایش عوارض صدور پروانه ساختمانی از دو ماه ابتدای سال به شش ماه نخست سال 1399

-کاهش نرخ سود و افزایش مدت بازپرداخت وام های بانکی برای هر سوی عرضه و تقاضای مسکن

-تنفس  3تا6  ماهه اقساط سازندگان و خریداران مسکن بر حسب میزان آسیب پذیری

-توسعه خدمات مشاوره آنلاین و بسترهای مجازی انتخاب و خرید و اجاره مسکن

-تکمیل ، اصلاح و ارتقای سامانه اطلاع رسانی املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی برای کشف قیمت واقعی برای متقاضیان مبتنی بر معاملات واقعی

-بخشودگی حق بیمه کارگاه های ساختمانی به میزان دوماه