گروه راه و مسکن بازارنیوز - مسعود قالیباف؛ در مقاله جدید صندوق بین المللی پول که به قلم الفرد کامر، آندره شاختر و آندریاس تودیکا[2] منتشر شده، آمده است؛

پیش از همه­ گیری، بسیاری از کارگران فروشگاه­ ها یا رستوران­ ها که در یک شهر بزرگ در اروپا زندگی می ­کردند، مجبور بودند نیمی از درآمد خانوار خود را برای اجاره هزینه کنند. در طول همه­ گیری، بسیاری از آن­ها شاهد کاهش درآمد خود بودند که همین موضوع باعث افزایش سهم هزینه اجاره از درآمد آن ها شد. از آنجایی که مستأجرین جوان و کم درآمد اغلب در بخش های ناامن از لحاظ تداوم اشتغال کار می­کنند، سیاست­های دولت برای اطمینان از اینکه این خانوارها از بازیابی اقتصادی ناشی از بحران کوید-19 جا نمانند، لازم است.

روندهای نگران کننده

در طول دهه گذشته، اجاره مسکن در بسیاری از اقتصادهای اروپایی ارزان­ تر شده بود. در مطالعه اخیر در مورد 17 اقتصاد پیشرفته اروپا، به طور معمول یک خانوار مستأجر حدود 25 درصد از درآمد خود را در سال 2018 صرف پرداخت اجاره می کرد، در حالی که یک خانواده جوان تقریباً یک سوم درآمد خود را برای اجاره پرداخت می ­کرد. برای خانوارهای دهک پایین که در میان 20 درصد پایین ترین توزیع درآمد بودند سهم درآمد پرداخت شده برای اجاره بها بسیار بیشتر و در حدود 40 درصد بود.

 این میزان- 40 درصد- حد آستانه یک خانواده است برای پرداخت اجاره بها است به گونه ای که پرداخت بیش از این برای آن ها سنگین خواهد بود. نکته جالب توجه اینکه تقریباً در سه چهارم کشورهای مورد بررسی، برای حدود نیمی یا بیشتر از مستاجران کم درآمد، اجاره بهای پرداخت شده بیش از حد سنگین و بالاتر از حد آستانه شده بود. این نرخ به طور مشخص در میان نوجوانان 16 تا 29 ساله و در شهرهای بسیار بزرگ، بیشتر بود. طی سال های 2013 تا 2018، در برخی از پایتخت ها افزایش قیمت اجاره چندین برابر متوسط قیمت اجاره سطح کشور بود. در واقع رشد قیمت در پایتخت از رشد قیمت در متوسط کشور عبور کرده بود. از جمله این شهرها می توان به لیسبون، دوبلین، مادرید، ریکیاویک، استهکلم و شهر لوکزامبورگ اشاره کرد.

هزینه مسکن برای صاحب خانه ها برخلاف مستأجران از سال 2014 کاهش یافته است. بر اساس درآمد قابل تصرف (درآمد پس از کسر مالیات) هزینه یک مستأجر معمولاً بیش از یک و نیم برابر هزینه صاحب خانه برای مسکن است. این اختلاف بین سال های 2011 تا 2013 و 2016 تا 2018، به ویژه برای فقیرترین (آن­هایی که در میان 20 درصد پایین ترین توزیع درآمد هستند) حدود 4 واحد درصد (percentage points) افزایش یافته است. این را میله های سبز نمودار نشان می دهد. این بدان معنی است که صاحبان خانه به طور کلی از نرخ بهره پایین به طور مستقیم سود می برند در حالی که مستاجر از آن بهره­ ای نمی برد.

دلایل افزایش فشار بر اجاره ارزان قیمت ها

بررسی ما نشان می­دهد که افزایش تولید اقتصادی (economic output) به معنای سود اقتصادی قابل تصرف نیست که برای جبران افزایش هزینه اجاره به ویژه برای خانوارهای کم درآمد مورد استفاده قرار گیرد. علاوه براین، شهرنشینی بیشتر، تحول ساختاری به سمت اشتغال با مهارت بالا در خدمات و رشد و توسعه گردشگری باعث افزایش فشار بر مسکن ارزان قیمت برای مستاجران به ویژه افراد با درآمد کمتر شده است.  به عبارت دیگر خانوارهای فقیر نتوانسته اند از مزایای اقتصادی متغیر و در حال رشد خود بهره مند شوند. در واقع این تحولات هزینه اجاره مسکن ارزان قیمت برای آن ها را افزایش داده است و این افزایش بیش از میزان رشد درآمد آن ها بوده است.

همه گیری احتمالاً اوضاع را بدتر می­کند

بسیاری از افرادی که مستاجرند به طور مشخص در برابر بحران کوید-19 آسیب پذیر هستند زیرا بیشتر در صنایع پرمخاطره کار می کنند، در ابتدای اشتغال و شروع به کار هستند و امنیت شغلی پایینی دارند و معمولاً دسترسی کمتری به دورکاری دارند. انتظار می رود که بازیابی درآمد آن ها چندین سال طور بکشد و بازگشت به حالت عادی برای کسانی که نیاز به انتقال به بخش های جدید دارند مدت بیشتری طول می کشد.

با توجه به سهم بالای اجاره در درآمد دریافتی این گروه، هزینه­ های پایین تر اجاره می تواند تا حد زیادی این خسارت درآمد را جبران کند، اما تا کنون، کاهش هزینه اجاره بها بیشتر در برخی نقاط خاص گردشگری و عمدتاً برای ملک های گران قیمت مشاهده شده است. در نتیجه، احتمالاً روند واگرایی اقتصادی و نابرابری هایی که پیش از همه گیری وجود داشت تشدید خواهد شد.

سیاست های ساخت مسکن اجاره ای ارزان قیمت

به دلیل پیچیده بودن سیاست­های حوزه مسکن، پرداختن به موضوع ساخت مسکن اجاره ای ارزان قیمت مشکل است. این سیاست­ها غالباً اهداف متعددی را دنبال می کنند از جمله ایجاد توازن در قراردادهای بین مستأجر و موجر و همچنین فراهم کردن دسترسی برابر به فرصت­ها است.

به طور کلی، سیاست های مؤثر باید شامل تلاش هایی باشد که فرصت های بلندمدت درآمدی را برای خانوارهای جوان و کم درآمد را افزایش دهد به گونه ای که آن ها از تحولات ساختاری اقتصاد بهره مند شوند.

قدرتمندترین ابزار سیاستی فوری، افزایش سطح و پوشش کمک هزینه مسکن قابل حمل است که می تواند به طور انعطاف­پذیر در مکان های مختلف استفاده شود. این سیاست به دلیل استقرار سریع و هدف یابی مؤثر می تواند کارآمد باشد. این امر در طول دوره بازیابی و بعد از آن می­تواند از مستاجران جوان و کم درآمدها با کاهش هزینه اجاره در بازار خصوصی پشتیبانی کند.

دولت ها همچنین باید با در نظر گرفتن ابتکاراتی عرضه مسکن ارزان قیمت را افزایش دهند تا فشار تقاضا را به طور مداوم کاهش دهند. به طور مشخص دولت ها می توانند سرمایه گذاری بیشتری در مسکن اجتماعی اجاره ای - محل اقامت که با اجاره یارانه ای فراهم می شود- به ویژه زمانی که موجودی مسکن کم است، انجام دهد. آن ها همچنین می توانند انگیزه های مالی را تحت تأثیر قرار دهند، برای مثال، مالیات بر املاک خالی و تغییر برخی یارانه های مسکن منجر به تغییر وضعیت سرمایه گذاری از ساخت خانه برای صاحبان خانه های پردرآمد به سمت ساخت مسکن اجاره ای ارزان قیمت برای مستاجران شود.

در اتحادیه اروپا، بودجه حاصل از بسته نسل آینده اتحادیه اروپا (the Next Generation EU package) فرصتی را برای سرمایه گذاری در مسکن اجتماعی و زیر ساخت های عمومی به عنوان بخشی جدا ناپذیر از استراتژی بازیابی همه گیری فراهم می کند. سرمایه گذاری مسکن بیشتر با ایجاد اشتغال، تهیه مسکن اجاره ای ارزان قیمت و تسهیل دسترسی به مشاغل در نقاط مختلف از رشد فراگیر حمایت می کند.  

پیش بینی می شود این همه گیری قیمت مسکن اجاره ای و روند نابرابری را که پیش از شیوع کوید- 19 به اروپا وجود داشت، بدتر کند. دولت ها باید فوراً تلاش کنند تا مستاجران جوان و کم درآمد در برنامه های حمایتی خود جا نمانند.

Source: https://blogs.imf.org/2021/05/26/making-affordable-rental-housing-part-of-europes-recovery/?utm_medium=email&utm_source=govdelivery

[1] Making Affordable Rental Housing Part of Europe’s Recovery

[2] By Alfred Kammer, Andrea Schaechter, and Andreas Tudyka

از آنجایی که مستأجرین جوان و کم درآمد اغلب در بخش های ناامن از لحاظ تداوم اشتغال کار می کنند، سیاست های دولت برای اطمینان از اینکه این خانوارها از بازیابی اقتصادی ناشی از بحران کوید-19 جا نمانند، لازم است.