گروه راه و مسکن بازارنیوز- سعید ترکاشوند؛ «بیت الله ستاریان» کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با خبرنگار بازارنیوز ضمن اشاره به وضعیت بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی، به چالش‌های پیشروی دولت سیزدهم برای حل مشکلات این بازار تاکید و در این خصوص گفت: درحال حاضرمشکل ما در مورد بازار مسکن این است که دولت‌های گذشته برای حل این مسئله از افرادی استفاده کرده‌اندکه نسبت به چالش‌های بنیادین بازار مسکن بی اطلاع بوده اند.

 این کارشناس مسکن افزود: طی ۴ دهه گذشته تیم‌هایی که در دولت‌های گوناگون برای حل مشکل مسکن وارد عمل شده اند مشکلات سطحی بازار مسکن را مشاهده کردند، اما نتوانستند این چالش‌ها را ریشه‌ای حل کنند؛ علاوه بر این تا کنون این تیم‌ها برنامه‌های گوناگونی را برای حل مشکل مسکن  ارائه کردن، اما هیچکدام نتیجه خاصی نداشته و پس از مدتی با اتمام دوره این افراد از مسئولیت این برنامه‌ها مسکوت ماند.

 وی ادامه داد: اکنون ۴۳ سال از انقلاب می‌گذرد و هنوز شاهد تکرار سناریو‌هایی هستیم که در اصل توسط برخی از دولت‌ها درگذشته تهیه شده، اما بعد از گذشت چند سال همان سناریو توسط دولت جدیدی با نام جدید به مرحله اجرا گذاشته شده است؛ در چند سال گذشته دولت‌ها در حوزه مسکن فقط درجا زده اند.

  این کارشناس حوزه مسکن در ادامه تاکیدکرد: بازارمسکن مسئله‌ای نیست که بخواهیم مانند موضوعاتی، چون مرغ و یا تخم مرغ ساده از کنار آن بگذریم؛ مسکن سهم ویژه‌ای در سبد مصرفی خانوار‌ها دارد به همین دلیل دولت جدید باید توجه و انرژی ویژه‌ای را برای این حوزه صرف کند.

نگاه مطالعاتی خوبی بر روی مسئله مسکن نشده است

ستاریان در ادامه به اهمیت بازار مسکن در ساختار اقتصاد و سبد خانوار اشاره‌کرد وگفت: مسئله مسکن یک موضوع ساده و کوچکی نیست و می‌توان ادعا کرد که این مسئله قبل از انقلاب هم وجود داشته و هنوز هم پس از گذشت سال ها، به طور کامل رفع نشده است؛ در حال حاضر سهم مسکن در سبد خانوار‌ها ۴۸ درصد است که همین امر نشان‌دهنده اهمیت این مولفه در اقتصادخانوار است.

این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: با توجه به اهمیت مسئله مسکن، تاکنون جایگاه مطالعاتی برای این موضوع فراهم نگشته؛ با نگاهی به ساختارکلی دولت به این نکته می‌رسیم که دولت‌های گذشته توجه کمی به این موضوع داشته و در این راستا تنها یک معاونت در وزارت راه و شهرسازی را برای چنین مسئله‌ای بزرگی در نظر گرفته اند.

وی در ادامه یادآور شد: موضوع مسکن، بسیار حساس است و اکنون شاهد آن هستیم که بسیاری از کارشناسان این حوزه تحلیل این موضوع را به کاهش عرضه یا افزایش هزینه تولید تقلیل می‌دهند و این درحالی است که باید نگاهی عمیق و علمی تری به بازار مسکن شود.

بی‌توجهی تمامی نهاد‌های اقتصادی نسبت به مسئله مسکن

ستاریان در ادامه افزود: مسئله مسکن در ایران موضوع پیچیده ایست و اکنون صنعت ساختمان سازی نیمی از اقتصاد کشور را  به خود اختصاص داده است و این یعنی چرخش نیمی از نقدینگی کشور در حوزه مسکن؛ با یک برسی کوتاه متوجه می‌شویم که صنعت ساختمان سازی به تنهایی برای ۵۰ تا ۶۰ در صد احاد مردم اشتغال زایی می‌کند و به همین دلیل باید همه وزارتخانه‌های اقتصادی در این موضوع دخیل باشند.  

این کارشناس مسکن ضمن اشاره به چند وجهی بودن مسئله مسکن از عدم توجه وزارتخانه‌های دیگر  به این موضوع انتقاد کرد و گفت: در حال حاضر علیرغم اهمیت مسکن در اقتصاد خانوار ها، این مسئله تنها محدود به وزارت راه و شهرسازی شده و در وزارتخانه‌های کلیدی، چون صمت، اموراقتصادی و دارایی و دیگر نهاد‌های اقتصادی، موضوع مسکن جایگاهی ندارد؛ باید این موضوع را به یاد داشته باشیم که مسئله مسکن یه موضوع چند وجهی است و این موضوع حضور همه نهاد‌های اقتصادی را به طور کامل می‌طلبد.

وی خاطر نشان کرد: با توجه به نکات مذکور در مورد اهمیت مسکن، حتی در بانک مرکزی هم  برای این مسئله کمسیون و یا معاونتی در نظرگرفته نشده و این مسئله محصور و محدود به وزارت راه و شهرسازی شده است.

ساختار اقتصادی دولت‌ها در مورد مسئله مسکن غلط بوده است

ستاریان در ادامه با اشاره به عدم توجه نهاد‌های اقتصادی ذی‌زبط به مسئله  مسکن گفت: با کنار هم قرار دادن مباحث مذکور به این نتیجه می‌رسیم که ساختار اقتصادی دولت برای حل مشکلات مسکن از اساس غلط بوده و تاکنون همه دولت‌ها با یک نقشه‌راه غلط، در مسیر حل مشکلات مسکن قدم بر‌می‌داشتند.

این کارشناس مسکن افزود: اکنون ۹۰ تا ۹۵ درصد صنعت ساختمان سازی در اختیار بخش خصوصی است؛ بی توجهی نهاد‌های اقتصادی دولتی به مسئله مسکن ناشی از ساختار غلطی است که در خصوص بازار مسکن حکم فرما بوده؛ نکته حائز اهمیت این است که دولت تنها به اندازه نیاز خودش به فعالیت اقتصادی می‌پردازد و در حوزه مسکن که امروز نیاز عامه مردم است به تولید و تجارت نمی‌پردازد.

وی متذکر شد: با توجه به چنین ساختار غلطی، در مورد ساخت ۱ میلیون مسکن در سال این ابهام به وجود می‌آید که چنین پروژه عظیمی با کدام ساختار قرار است به اجرا درآید و یا این که به دلیل عدم نظارت بانک مرکزی این طرح با کدام منابع مالی قرار است حمایت شود.

منابع کافی برای احداث یک میلیون مسکن وجود ندارد

ستاریان در ادامه به مشکلات و چالش‌های موجود برای احداث ۴ میلیون مسکن در زمان دولت سیزدهم اشاره و ضمن تاکید بر کمبود منابع مالی برای تحقق این هدف گفت: با یک برسی کوتاه می‌توان به کاستی و نواقص طرح دولت جدید برای احداث ۴ میلیون مسکن پی برد چرا که این مسئله از برخی نقاط قابل نقد است.

این کارشناس مسکن افزود: طبق این طرح دولت موظف است سالیانه ۱ میلیون مسکن بسازد؛ علاوه بر ساخت این تعداد مسکن دولت موظف است به ازای هر متر مربع یک متر فضای خدماتی و اجتماعی نظیر بیمارستان، بوستان، مدرسه و. احداث کند که با یک حساب و کتاب ساده می‌توان دریافت، برای اجرای چنین طرحی باید ۲۰۰ میلیون متر مربع ساختمان ساخته شود.

 وی تاکید کرد: با توجه به نکات مذکور هر یک متر مربع فضای خالص مسکونی هزینه‌ای معادل ۴ متر مربع لازم دارد تا به مرحله بهره برداری برسد؛ اگر چنین مبلغ و هزینه‌ای را ضرب در ۱۰ میلیون تومان کنیم رقمی بالغ بر ۴ هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود که در حقیقت چنین رقمی  بیش از نقدینگی کل کشور است؛ اکنون باید دید که دولت جدید منابع این طرح را از کجا تامین می‌کند.

کمبود تولید مسکن دردسرسازتر از دلالان

ستاریان درادامه در مورد حضور پررنگ دلالان و سوداگران در بازار مسکن گفت: این امر زمانی به وقوع می‌پیوندد که در بازار، تعداد قابل توجهی مسکن بر روی دست تولید کنندگان مانده و هنوز وارد مرحله عرضه نشده باشد؛ البته باید این نکته را هم خاطر نشان کرد که در تاریخ مسکن ایران، سوداگری که به معنی فعلی ازآن یاد می‌شود تا به حال وجود نداشته است.

این کارشناس اقتصاد مسکن تشریح کرد: اکنون در بازار مسکن ۲۷ میلیون واحد مسکونی وجود دارد و در این بازار، سوداگر کسی است که بتواند ۲۵ درصد از کل ظرفیت بازار مسکن را در اختیار خود قرار دهد تا از این طریق بتواند نبض بازار را در دست خود بگیرد؛ اکنون این سوال مطرح می‌شود که چطور فردی در ایران می‌تواند ۲۵ در صد از کل بازار مسکن را به احتکار درآورد، مسکن مگر میوه است.

وی تاکید کرد: در حال حاضر وضعیت بازار مسکن به دلیل حضور دلالان نیست بلکه مشکل کمبود مسکن است که بازار را ملتهب کرده؛ چطور امکان دارد صاحب خانه‌ای خانه اش را خالی نگه دارد به امید این که بتواند از طریق ارزش افزوده از آن منتفع شود؛ آیا این  هدف با اجاره دادن خانه محقق نمی‌‎شود؟


«املاک و اسکان» برای شفافیت و تعین وضعیت بازار

ستاریان در ادامه به کارکرد و اثرات سامانه «املاک و اسکان» اشاره کرد و گفت: این سامانه برای شفافیت بازار مسکن، تعیین وضعیت این بازار و استفاده بسیاری از کارشناسان این حوزه برای مطالعات بسیار مطلوب است، اما مشکل در این جاست که اساس چالش‌های بازار مسکن در بحث دیگری است و مسئولین ما درحوزه دیگری به دنبال حل آن هستند.

این کارشناس مسکن تصریح کرد: ما در مورد وضعیت بازار مسکن در دنیا اصطلاحی تحت عنوان ضریب خانه‌های خالی یا ذخیره داریم؛ در بسیاری از شهر‌های معمولی جهان این ضریب ۵ درصد برآورده شده و از سوی دیگر ضریب این مولفه در شهر‌های توریستی تا ۸ درصد برآورده شده است.

وی توضیح داد: ما اساسا با مولفه‌ای تحت عنوان خانه خالی رو به رو نیستیم چرا که تولید مسکن مسئله‌ای است که طی نیم قرن اخیر در کشور ادامه داشته و ساخت ۱ میلیون واحد مسکونی توسط دولت هم ملزم به این است که در مرحله نخست ساختار‌های اقتصادی متحول و رویکرد  دولت نسبت به این بازار را تغییریابد.  

ستاریان در آخر تاکید کرد: سامانه‌هایی مانند سامانه املاک و اسکان برای تعیین وضعیت و شفافیت بازار مسکن در همه کشور‌های جهان وجود دارد و مورد تایید همه انجمن‌های مرتبط با صنعت ساختمان سازی است، اما اکنون به دلیل مشکلات ساختاری، این سامانه تنها می‌تواند هدایت‌گری مثبتی داشته باشد؛ یقینا با ایجاد تعادل در بازار مسکن این سامانه می‌تواند آثار مهم و مفیدی را ازخود به جا بگذارد.

پایان پیام//