بازار مسکن هر از گاهی با افزایش نقدینگی دچار رکود و یا جهش قیمت می شود اما باید دید که می توان با استفاده از پتانسیل های بازار سرمایه این مشکل را حل کرد؟
بازار نیوز - بازار مسکن هر از چندی با یورش نقدینگی سرگردان مواجه است که آمدن و رفتن آن دوره های رکود یا جهش قیمت را بر این بازار تحمیل می کند. چالشی که هم برای سازندگان مسکن و هم برای مصرف کنندگان آن زیان آور بوده است اما آیا می توان به کمک بازار سرمایه بر آن غلبه کرد؟
از دیگر سو رویکرد سرمایه ای به املاک و مستغلات ، رقیبی برای بازار سرمایه ایجاد کرده که نقدینگی آزاد را به سمت سوداگری های بیجا جذب می کند، به جای آنکه با قرارگرفتن در بورس به بخش تولید، اما مشکل اینجاست که فعالان بازار سرمایه و بازار املاک نتوانسته اند به یک همکاری برای هم افزایی در جلب سرمایه های آزاد و تولید بیشتر مسکن دست یابند.
این موارد موجب شده تا برخی کارشناسان نظرات متفاوت و گاه متنازعی برای خروج از این وضعیت ارائه کنند که برخی هم در عرصه جهانی واقعا بی نظیر اند. بورس مسکن از آن نمونه هاست.
تاریخچه بورس مسکن
صحبت از راه اندازی بورس مسکن از زمستان 1391 آغاز شد که یورش گاه و بی گاه سرمایه ها به بازارهای ارز ، طلا، مسکن و... مانع از حرکت صحیح فعالیت های اقتصادی در کشور شده بود.
در آن زمان بازاری که امن باشد و بتواند حداقل اصل سرمایه را حفظ کند هدف اول نقل و انتقالات سرمایه هایی بود که بعد ها به صفت سرگردان مفتخر شد. در همان زمان ایجاد تابلویی در بورس کالا که به معاملات بزرگ ساختمان اختصاص یابد با سازوگار تابلو دوم برای بازار سوم در بورس کالا جدی تر شد و می توانست عرضه املاک و مستغلات بزرگ را امکان پذیر سازد تا معاملات کلان مسکن با واحدهای بسیار زیاد با شفافیت همراه شود اما آماده نشدن به موقع آیین نامه ها و سایر مشکلات خرد این طرح را ناکام کرد. دولت تغییر کرد و با وجود تهیه شدن مقدمات اما کمتر کسی به این ایده می اندیشید.
یک نکته حاشیه ای این بود که چون معاملات این گروه واحدهای ساختمانی بسیاری را در بر می گرفت و عرضه کنندگان آن هم یا دولتی یا شبه دولتی بودند می توانست به مانند معیاری برای تعیین قیمت در بازار مسکن معرفی شود اما خوب و بد آن را کسی دقیقا تعریف نکرده بود.
این اقدام می توانست ابزار خوبی برای عرضه های بزرگ مسکن توسط سازمان ها و نهاد های مالی مانند بانک ها یا سازمان املاک و مستغلات باشد و به عبارتی حراجی در سطح کلان اما چرا برخی از این کار انتقاد می کنند ؟
آنان معتقدند که با خرید انبوه زمین یا ساختمان در زمان ارزانی آن و فروش به قیمت بالا به صورت هماهنگ این امکان در اختیار برخی قرار میگیرد که کنترل بازار از دست همه حتی دولت خارج کنند اما این همه مطلب نیست. چرا که مسکن و حتی زمین، کالایی آزاد است و هر کس که توان پرداخت قیمت اش را داشته باشد می تواند برای خرید اقدام کند. در حال حاضر قانون به صورت عام منعی برای معاملات مسکن در هیچ سطحی نگذاشته است.
دقیقا برعکس، همین که معاملات بزرگ (حتی اگر به روش فوق هم انجام شود) در یک مرکز معاملات دولتی ثبت شود، هم خریدار و هم فروشنده مشخص خواهد شد و زیر رصد ناظران قرار خواهند داشت. از این رو مدیریت کردن بازار املاک و سرشاخه های بازار مسکن به سهولت برای نهاد های نظارتی امکان پذیر خواهد شد. بنابراین نگرانی ها برای سلطه سوداگران بر بازار مسکن از اساس کاملا بی دلیل است.
این هم درست است که بازار سرمایه مشکلاتی ساختاری دارد که در قوانین و آیین نامه ها نهفته است. برای مثال تنها مدرک لازم برای دریافت کد معاملاتی بورس فقط شناسنامه و کارت ملی است از این رو می توان برای کسانی که در اصل در اقتصاد حضور ندارند مانند کارتن خواب ها یا سالمندان نیز کد صادر کرد و در نتیجه افرادی که بر بازارها سیطره دارند اقدام به سوء استفاده از این کد ها خواهند کرد. چنانچه همین روند را در دریافت کارت بازرگانی نیز می توان مشاهده کرد و مخصوص بورس نیست.
فعالان چه می گویند
بسیاری از کارشناسان معتقدند: بورس به جای معامله، خود ساختمان بهتر است مکانی برای تامین مالی ساخت مسکن باشد و به این طریق هم سرمایه های سرگردان از بازارهای موازی و سوداگری های بیجا به بازاری شفاف منتقل می شود هم می تواند به بخش تولید مسکن کمک موثری کند.
اما چگونه؟
حسین سلاح ورزی نایب رئیس اتاق بازرگانی ایران که سابقه عضویت در کمیسیون مسکن و صادرات خدمات مهندسی اتاق را هم در کارنامه اش دارد بر استفاده از ابزارهای مالی بورس برای تامین مالی تولید مسکن تاکید دارد و نقش صندوق های پروژه یا اوراق مشارکت را در این زمینه مفید تر از عرضه خود مسکن میداند.
حسن محتشم رئیس انجمن انبوه سازان تهران با بورس مسکن موافق است. وی به ما می گوید: هر اقدامی که بتواند به ایجاد رونق در بازار مسکن کمکی کند می تواند مفید باشد با این شرط که مقررات آن بر حسب وضعیت فیزیکی بازار کامل و دقیق تدوین شده باشد چرا که مسکن با کالاهایی مانند فلزات , قیر ,پتروشیمی یا محصولات کشاورزی که در آن بازار معامله می شود بسیار متفاوت است.
وی به نظراتش می افزاید ؛ برای تامین مالی مسکن از طریق صندوق های سرمایه گذاری و اوراق و به بیان دیگر رویکرد به بازار سرمایه بهتر از بازار پول است.
با این حال سلطانی عضو کانون انبوه سازان ایران نظر دیگری دارد وی ضمن مخالفت با بورس مسکن تاکید دارد زمانی عرضه مسکن در بورس مفید خواهد بود که فضای برد برد میان سازندگان و مصرف کنند گان ایجاد شده باشد و متولی برای مسکن هم مشخص باشد تا بورس در یک چارچوب مشخص فعالیت کند در غیر این صورت ورود بورس کالا به بازار مسکن موجب افزایش قیمت این کالا خواهد شد.
بورسی متفاوت از آنچه بوده
از بورس کالا و آنچه که در مورد اوراق مسکن انجام می شود نوع دیگری از بورس مسکن هم می تواند وجود داشته باشد که ارتباط مفیدی میان بازارسرمایه و مسکن را تضمین کند.
چند سال قبل در گفتگویی که با مرحوم دکتر اسلامی بیدگلی استاد دانشگاه تهران داشتم، برای اولین بار پیشنهاد بورس مسکن را از ایشان شنیدم اما نه برای معامله انبوهی از واحدهای ساختمانی آن هم به صورت یک باره، بلکه برای اینکه ساختمان به عنوان کالایی سرمایه ای وارد بازار سرمایه شود و به دفعات و کرات در بازار به مانند سهام شرکتی یا کارخانه ای معامله شود.
نظری که در نوع خود بسیار انتزاعی بود و می توانست نه تنها موجب کتمان ابعاد سرمایه ای مسکن نشود بلکه آن را در مسیری شفاف و قابل مدیریت هدایت می کند.
به بیان دیگر هدف این بود که مسکن را به کالایی سرمایه ای به رسمیت شناخته و سوداگری روی آن را نه در بنگاه های مسکن که در بازاری شفاف و زیر نور افکن تبدیل کند. نظر وی این بود که هر ساختمانی که ارزش چنین کاری را داشته باشد بر حسب نوع کاربری ، موقعیت ملک و .... به واحد های خرد سهام تبدیل شود و در بازاری متناسب با آن عرضه گردد تا خریداران به جای خود ملک یا مسکن بر سهم های آن معامله کرده و سوداگری از خود مسکن به سهام مسکن منتقل شود . به این طریق نقدینگی سوداگران به سمت همه بازار مسکن نرفته مصرف کنندگان حقیقی واحدهای کوچک از دخالت دارندگان سرمایه های بزرگ در امان باشند.
محمد پارسا نجفی لینک کوتاه خبر: bzna.ir/0003Bl
خبرهای مرتبط
نظرات کاربران
آخرین اخبار
