گروه اقتصاد کلان بازارنیوز- محسن شوریده؛ مسکن یکی از نیازهای اساسی هر فرد و خانوار محسوب می‌شود به‌گونه‌ای که عدم تأمین آن منجر به ناامیدی و کاهش امنیت روانی جامعه می‌شود. علاوه ‌بر آن صنعت ساخت و ساز یکی از صنایع پیشران اقتصاد است که با خود بخش زیادی از صنایع را به حرکت در آورده و اثر بیشتری بر رشد اقتصادی و اشتغال دارد. آمار و ارقام منتشر شده نشان می‌دهد، در میان ترکیب هزینه‌های خانوارهای شهری و روستایی بیشترین سهم هزینه‌ای را مسکن، سوخت و روشنایی به خود اختصاص می‌دهد. از این جهت سیاست‌گذاری در حوزه‌هایی که به مسکن ارتباط پیدا می‌کند از اهمیت بالاتری برخوردار است.

طبق آمار منتشر شده توسط مرکز آمار در سال 1401 سهم هزینه‌های مسکن، سوخت و روشنایی در میان خانوارهای روستایی 19 درصد بوده است که پس از هزینه‌های خوراکی و دخانی بیشترین سهم هزینه را به خود اختصاص می‌دهد.

نمودار 1-ترکیب هزینه های سالانه خانوار روستایی سال 1401
منبع: مرکز آمار ج. ا. ایران

طبق آمار منتشره توسط مرکز آمار در سال 1401 سهم هزینه‌های مسکن، سوخت و روشنایی در میان خانوارهای شهری با سهم 38 درصدی در مرتبه اول قرار دارد. بنابراین توجه به موضوع مسکن اثر بسزایی بر رفاه خانوارهای شهری و روستایی دارد و در صورت تأمین آن سطح رفاه جامعه را با شدت بیشتری تحت تأثیر قرار می‌دهد.

نمودار 2- ترکیب هزینه‌های سالانه خانوار شهری سال 1401
منبع: مرکز آمار ج. ا. ایران

از شاخص‌هایی که نمایش بهتری از وضعیت مسکن در کشور را نشان می‌دهد، شاخص دسترسی به مسکن است که در نمودار (3) مشخص شده است. این شاخص که از نسبت هزینه مسکن به میانگین درآمد به‌دست می‌آید، نشان می‌دهد در بازه 1400-1396 این شاخص روند رو به رشدی داشته است و از 3.5 به 8 رسیده است. بالا بودن این شاخص، دوره انتظار مسکن را افزایش می‌دهد و دسترسی به مسکن را سخت‌تر می‌سازد.

به عنوان مثال شاخص دسترسی به مسکن در سال 1400 که 8 است یعنی اگر تورم مسکن و رشد دستمزد و درآمد صفر درصد باشد و تمام درآمد فرد جهت خرید مسکن پس‌انداز شود، مدت زمان لازم جهت خرید یک واحد 80 متری، 8 سال است که نسبت به سال 1396، 2.2 برابر شده است. بیشترین مقدار شاخص دسترسی به مسکن مربوط به سال 1399 بوده است که با توجه به رشد بیشتر دستمزد نسبت به قیمت مسکن این شاخص در سال 1400 کاهش داشته است. با توجه به نرخ 16 درصدی پس‌انداز در کشور زمان انتظار برای خانه‌دار شدن از 22 سال در سال 1391 به 60 سال در سال 1401 رسیده است.

نمودار 3-  شاخص دسترسی به مسکن و زمان انتظار برای خانه‌دار شدن
منبع: مرکز آمار ج.ا.ا و یافته‌های محقق

افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر رشد بیشتری به خود گرفته است. در سال 1396، نرخ تورم مسکن 8.1 درصد بود که در سال 1401 به 50 درصد رسیده است. رشد قیمت مسکن منجر به افزایش تقاضا جهت حفظ سرمایه از تورم شده است و از آنجایی که عرضه مسکن توانایی پاسخ به تقاضا را ندارد با افزایش بیشتر قیمت مواجه می‌شود. در واقع این مسأله مارپیچی است که هر کدام تقویت کننده دیگری است. در کنار تقاضای بالا برای خرید دارایی‌هایی مثل مسکن برخی علاوه‌بر خرید آنها اقدام به احتکار و عدم عرضه آن نیز می‌کنند که تقویت کننده مارپیچ تقاضا- تورم است.

شکل 1. مارپیچ تورم ـ قیمت مسکن در ایران

مشکل مسکن از کانال‌های مختلفی می‌تواند حل شود. اصلی‌ترین روش کنترل قیمت مسکن، کنترل رشد نقدینگی و نظارت جدی بر ترازنامه بانک‌هاست این اقدام می‌تواند در بلندمدت بر نرخ تورم عمومی اثر گذاشته و بر سطح انتظارات تورمی موثر باشد (تورم طرف تقاضا را کاهش دهد) علاوه‌بر آن در کوتاه‌مدت نیز جلوگیری از نوسانات نرخ ارز به‌عنوان لنگر اسمی انتظارات تورمی و عامل مهم در هزینه تمام شده تولید می‌تواند منجر به کاهش التهاب بازار مسکن شود. جهش نرخ ارز به‌عنوان یکی از عوامل هزینه تولید منجر به کاهش سرمایه در گردش واحد تولیدی شده و علاوه‌بر افزایش قیمت تمام شده تولید منجر به رشد تسهیلات بانکی و رشد نقدینگی می‌شود. (منجر به ایجاد تورم طرف عرضه و تقاضا می‌شود)

در میان‌مدت استفاده از ابزارهای کنترلی و نظارتی مانند ابزار مالیات‌ستانی در افزایش عرضه مسکن اثرگذار است. مالیات بر خانه خالی و مالیات بر زمین‌های بلااستفاده در محدوده شهری، می‌تواند در جذابیت خالی نگه‌داشتن مسکن و بلااستفاده نگه‌داشتن زمین موثر باشد. علاوه‌بر آن تسریع در تصویب و اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه و طرح مالیات بر معاملات مکرر واحدهای مسکونی و اراضی با کاربری مسکونی در کاهش حاشیه سود فعالیت‌های سفته‌بازانه و افزایش عرضه مسکن موثر خواهد بود.

نکته قابل توجه این است که استفاده از ابزارهای مالیاتی بدون داشتن پایگاه داده‌ای متقن و به‌روز قابلیت اجرا را ندارد. به‌عنوان موید این مسأله عدم موفقیت در اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی ناشی از عدم وجود آمار دقیق و به‌روز است. از این جهت تلاش برای ایجاد پایگاه داده‌ای دقیق از ملزومات اجرای این چنین سیاست‌هایی است. یکی از راه‌های حل این مشکل اعتبارزدایی از معاملات غیر رسمی است. از آنجایی که معاملات غیر رسمی با استفاده از اسناد غیر رسمی مانند قولنامه و ... انجام می‌پذیرد، بخش عمده‌ای از اطلاعات املاک و اسکان کشور را پنهان می‌کند و سلب اعتبار از این اسناد می‌تواند در تحقق هدف ذکر شده اثر بسزایی داشته باشد.

پایان پیام//