احمدرضا فرهادی کارشناس مسکن در مصاحبه با بازارنیوز درباره شرایط حال حاضر این بازار می‌گوید: از لحاظ بررسی میدانی و اعلام مقامات رسمی رکود پابرجا است. به صورت مقطعی ممکن است معاملاتی انجام شود اما رکودی که در سه سال گذشته بر بازار حاکم بوده همچنان پابرجا است و تغییرمعنی داری شاهد نبوده‌ایم.

وی درباره تورم بخش مسکن گفت: تورم بخش مسکن به نسبت تورم کلی موجود در جامعه کمتر بوده است. زیرا به عنوان مثال اگر ده درصد تورم در اقتصاد وجود داشته باشد، قیمت‌ها در بخش مسکن در حدود 4 یا 5 درصد بالا رفته است. بنابراین می‌توانیم بگوییم تورم منفی داشته‌ایم و در نتیجه رکود هم به قوت خودش باقی است.

این کارشناس مسکن مشکل حال حاضر بازار را کمبود تقاضا می‌داند و می‌گوید: در بازار، عرضه چندین برابر تقاضای موثر است. زیرا فردی که بخواهد وارد بازار شود و خرید مسکن انجام دهد گزینه‌های متفاوتی برای انتخاب کردن دارد. مشکل بزرگ در تقاضای کم است. علت کمبود تقاضا این است که آن تقاضای سوداگری که در گذشته بر بازار مسکن حاکم بود الان به دلیل رکود حاکم در آن به بازارهای دیگر رفته است. به عنوان مثال آن زمانی که سود بانک‌ها زیاد بود پول‌ها وارد بانک می‌شدند. بعد آن هم که سود بانک‌ها کم شد نقدینگی به سمت ارز و طلا رفت.

وی همچنین ادامه می‌دهد تقاضای واقعی یعنی کسی که نیاز به مسکن دارد باید نقدینگی داشته باشد تا وارد بازار شود و برای کسی که نقدینگی کافی را ندارد امکان ورود به بازار برای وی وجود ندارد. وام‌هایی که داده شده بسیار محدود بوده و با حجم تقاضا همخوانی ندارد و به علاوه بازپرداخت آن برای کسی که شغل مناسبی ندارد مشکل است. جدا از تمام این‌ها حجم این وام‌ها حداکثر بیست درصد مَسکن را پوشش می‌دهد، در حالی که میانگین جهانی بالای 70 درصد و حتی تا 90 درصد قسمت مسکن وام پرداخت می‌شود.

فرهادی درباره کاهش پروانه‌های ساخت و ساز می‌گوید: دلیل کاهش صدور پروانه‌ها نیز همین کاهش تقاضا است. حتی بسیاری از ساختمان‌ها است که در مرحله گودبرداری و اسکلت رها شده است. به همین دلیل پروانه جدید هم تقاضای کمتری پیدا کرده زیرا ساختمان‌ها به فروش نمی‌رود. آمارهای رسمی می‌گوید بیش از یک میلیون واحد خالی داریم. این یک سرمایه عظیمی است که توان سازنده را در این ساختمان‌ها مدفون کرده و زمانی آزاد می‌شود که آنها به فروش رود. وقتی این توان به واسطه کاهش تقاضا وجود ندارد، صدور پروانه‌ها نیز کاهش می‌یابد.

وی درباره سیاست‌گذاری‌های دولت بیان می‌کند: دولت هم علاقه‌ و هم توان بهبود شرایط مسکن را نداشته است. توان دولت همان وام‌های 80 میلیونی و 160 میلیونی است که بعد از یک سال سپرده‌گذاری به خریدار تعلق می‌گرفت. آن چیزی که می‌تواند اثرگذار باشد رونق اقتصادی درون جامعه است و مردم بتوانند شغل و درآمد مناسب داشته باشد تا آنها را یا مستقیما وارد بازار کنند یا وام بگیرند و اقساط آن را بپردازند.

این کارشناس مسکن انتقاد‌هایی به سیاست‌های شهرداری دارد می‌گوید: یک راهکار انحرافی و غلطی در دهه هفتاد و بعد از جنگ گذاشته شد، شهرداری‌ها گفتند ما خودمان می‌توانیم درآمدزایی کنیم و از خود شهر پول درآوریم. این تفکر غلط بر مدیران ما آنچنان رسوب کرد که کمتر توجهی به اثرات جانبی آن می‌کردند و تمام تمرکز خود را گذاشتند روی اینکه از ساخت و ساز پول درآورند. اثرات آن هم انواع مشکلات آلودگی و سلامت موجود در جامعه است.

وی ادامه می‌دهد: شهرداری اصل درآمد خود را روی ساخت و ساز گذاشته است و هنگامی که ساخت و ساز در شرایط رکودی کم شود و به طور همزمان هزینه‌های شهرداری به دلیل توسعه شهری افزایش یابد، در این صورت مجبور است هزینه‌های خود را از طریق افزایش درآمد از ساخت و ساز تامین کند. بنابراین شهرداری برای جبران کاهش تقاضای پروانه بر روی آنها مالیات‌های بیشتری وضع کرده است. همین موضوع تاثیر مستقیمی بر قیمت مسکن می‌گذارد، سازنده مجبور می‌شود مسکن را به قیمت بالاتری به خریدار بفروشد و هرچه قیمت بالاتر باشد دور از دسترس‌تر می‌شود. در واقع سیاست‌های دولت به جای اینکه کمک کننده رونق در بازار باشد بیشتر تشدیدکننده رکود می‌شود.

فرهادی درباره آینده بازار مسکن می‌گوید: به طور سنتی و در تمام دنیا اینطور است که وقتی دولت در آستانه تغییر است بازار از تلاطم خارج شده و حالت صبر و انتظار به خود می‌گیرد. بنابراین معمولا در آستانه انتخابات توقع و انتظار داشتن برای تغییر این بازار خلاف واقع است. رکود مسکن را تا انتهای امسال حتما داریم و برای سال آینده نیز شرایط تغییر آنچنانی نخواهد کرد و بنابراین پیش‌بینی می‌کنم تا نیمه اول سال بعد شرایط رکودی همچنان باقی خواهد ماند.