مشکل اصلی بازار مسکن چیست؟/ چگونه مستاجران را خانه دار کنیم؟

تامین مسکن به عنوان بزرگترین بخش سبد هزینه خانوار، همچنان اصلی ترین چالش اقتصادی اقشار کم درآمد محسوب می شود و دولتها نتوانسته اند به این مساله سامان دهند.

بازار نیوز- یکی از نیازهای هر انسانی داشتن خانه ای است که بتواند در آن به آرامش برسد و دقیقا به همین خاطر نیز یکی از اصول قانون اساسی، دولت را مکلف به تامین مسکن برای همه اتباع ایرانی کرده است. آنها که نمی توانند با اندوخته خود یا بهره مندی از روش های تامین مالی خانه ای برای خود به دست آورند منتظر دولت هستند تا اقدامی برای رفع مشکل شان انجام دهد. این نیازمندان تنها محرومان رانده از اقتصاد کشور نیستند بلکه هر زوج جوانی برای تشکیل زندگی جزء این قشر جامعه محسوب می شوند.

اهمیت حل مشکل خانوارهای نیازمند به حدی است که نه تنها در کشورهای معتقد به سوسیالیسم بلکه حتی در کالپیتالیستی ترین کشورهای اروپایی مانند انگلیس، مسکن اجتماعی یا اسکان موقت اشخاص کم درآمد از وظایف دولت و نهاد های حاکمیتی محسوب شده و با جدیت به آن عمل می شود.

تاکنون چه کرده اند

در دولت های پیشین ایران، طرح های زیادی مانند اجاره به شرط تملیک مطرح شد اما مشهور ترین طرحی که با جدیت انجام شد همان طرح نه چندان کارشناسی شده مسکن مهر بود که در دولت قبل طرح اجرا شد اما به سرانجام کامل نرسید.

مسکن مهر از جمله معدود طرح هایی است که یک دولت با تمام توان برای اجرای آن سعی کرد و خانوارهای بسیاری را سکنی داد اما مشکلات خود این خانه ها، روش های اشتباه تامین مالی آن و نیز به اتمام نرسیدن بسیاری از این طرح ها همچنین انتخاب ناصحیح در مکان یابی بسیاری از شهرک های مرتبط با این نوع مسکن اجتماعی از مواردی است که موجب شده هنوز هم این طرح با انتقادهای بسیار رو به رو باشد. هر چند مسکن مهر هم برای همه اقشار و افراد ایرانی قابل ثبت نام نبود و شرایط بسیاری داشت.

از دیگر راهکارها برای کاستن از قیمت مسکن، ممانعت از احتکار این کالا بوده که هر از چندی در هر دولتی صحبت هایی برای اخذ مالیات از خانه های خالی را مطرح می شود که باز هم به دلیل کارشناسی و در اصل اجرایی نبودن این اقدامات برای شناسایی و ترغیب یا اجبار مالکان برای عرضه املاک مسکونی شان به بازار مصرف تنها در حد حرف باقی مانده است.

با این حال دولت یازدهم که چند ماهی به پایان فعالیت هایش باقی نمانده، غیر از انتقاد های تکراری از مسکن مهر هنوز اقدام جدیدی ، حتی طرحی کوچکتر از مسکن مهر را هم شروع نکرده است و جالبتر آنکه همان مسکن مهر را نیز به پایان راه نرسانده است.

یکی از امیدهای دولت تدبیر و امید، به افزایش اندک میزان تسهیلات مسکن بود که با رقم افزایش یافته به جرات باید گفت نمی توان برای خرید خانه توسط اشخاص کم درامد یا زوج های جوان روی ان حساب کرد.

آنچه تاکنون در باره تامین مسکن اقشار آسیب پذیر جامعه در دولت یازدهم می توان مشاهده کرد تنها سخن گفتن مسئولان و کارشناسان دولتی از کارهایی است که شاید بتوان در آینده ای موهوم بدون زمانبندی و تامین مالی مشخص انجام داد.

یکی از این طرح ها که از طرف دکتر عبده تبریزی مشاور عالی وزیر راه و شهرسازی در نمایشگاه این وزارتخانه در سال 1392 عنوان شد، طرح رهن ثانویه بود که اگرچه جذاب است اما در کشورهای پیشرفته ای مانند امریکا توانست اقتصاد را با چالش بزرگی مواجه سازد.

چالش اصلی چیست؟

یکی از بزرگترین مشکلات مقابل خانه دار شدن مردمی با درآمدهای پایین، نبود بانک اطلاعاتی کامل از وضعیت توانمندی خانوارهاست. دقیقا مشکلی که دولت نهم و دهم را بر سر اعطای یارانه ها با مشکل روبه رو ساخت و اما همان دولت دهم نیز شتابزده از این نکته مهم گذشت و دقیقا به همین دلیل هم نتوانست در شناسایی جامعه هدف خود برای پرداخت یارانه ها موفق شود.

بنابراین نمی توان بدون در اختیار داشتن بانک آمار و داده های دقیق از وضعیت مالی خانوارها بر روی راهکاری اعطای یارانه ها تکیه کرد. مضاف بر اینکه خود خانه دار کردن اقشار آسیب پذیر و نیازمند جامعه با منابع یارانه ها خود مشکل جدی دیگری دارد و آن نبود منابع مالی لازم برای این هزینه سنگین است. اقدامی که دولت دهم در پرداخت یارانه نقدی انجام داد به اعتقاد بسیاری از کارشناسان توانست پایه پولی کشور را تضعیف کند.

تامین مالی مشکل اساسی

از همه موارد که بگذریم بزرگترین مشکل در اجرایی شدن مسکن اجتماعی تامین مالی این طرح هاست. تاکنون از سوی کارشناسان و مسئولان مقوله مسکن هیچ راه حل منطقی و بلند مدتی برای تامین مالی این طرح ها بیان نشده و قطع به یقین تا این مشکل بزرگ برطرف نشود، یا طرحی اجرا نمی شود یا همانند مسکن مهر ناقص و پر چالش اجرا شده و نیمه کاره رها خواهد شد.

حتی ساخت مسکن مهر نیز با تزریق پول پر قدرت توانست بر تورم بیافزاید و همه اینها در شرایطی بود که نفت ایران فروخته میشد آن هم با قیمت صد دلار به بالا نه در شرایطی که میزان تولید ایران 800 هزار بشکه در روز است آن هم با قیمت زیر 40 دلار. از این رو نمی توان به یارانه ها و تسهیلات بانکی برای این خانه دار کردن مردم تکیه کرد.

یافتن راه حل برای مشکل اقشار محروم جامعه کار چندان سختی نیست. طی چند سال اخیر برخی فعالان صنعت ساخت و ساز طرح هایی به دولت ارائه دادند تا بتوانند به تولید انبوه مسکن ارزان اقدام کنند.

یکی از این طرح ها استفاده از زمین بافت های فرسوده در کلانشهرهای کشور بود که تامین مالی را توسط سازندگان و سرمایه گذاران و همراهی بازار پول فراهم می کرد مشروط به همکاری وزرات راه و شهرسازی و همراهی شهرداری ها به ویژه شهرداری تهران. البته در این طرح سازندگان مسکن به فکر رونق بازار کار خودشان بودند اما از آنجا که در داخل شهرها ساختمان های بسیاری ساخته می شد آن هم در محلات عمدتا فقیر نشین می توانست به کاهش قیمت در آن مناطق و افزایش توان خرید اقشار نیازمند کمک موثری باشد. چرا که مالکان این زمین ها خود فاقد توان مالی کافی برای ساخت و ساز بوده و بانک ها نیز تمایلی برای سرمایه گذاری در طرح هایی که سوداوری تضمینی زیادی نداشته باشد رغبت نشان نمی دهند.

با این حال این راهکار نیز با استقبال دولت و شهرداری مواجه نشد در نتیجه نه شهرها از بافت فرسوده نجات یافتند و نه از قیمت مسکن کاسته شد.

آنچه مایافتیم؛ راهبردی قابل اجرا

مشکلاتی که ایران در بازار مسکن و نیز توان پایین متقاضیان مسکن مواجه است در دنیا و کشورهای پیشرفته نیز وجود داشته اما دانشگاه ها و مسئولان در کشورهای توسعه یافته به فکر راه حل بوده اند و توانسته اند برخی از این راه ها را یافته و اجرایی کنند. یکی از این راهبردها رویکرد به صندوق های زمین و ساختمان یا صندوق های پروژه است.

بر اساس این رویکرد با تشکیل چنین صندوق هایی می توان در بافت فرسوده یعنی در داخل خود شهر ها که زیر ساخت های شهری وجود دارد ( نه در بیابان ها) اقدام به تولید انبوه مسکن کرد. خانه هایی که می تواند با قیمتی کمتر از نرخ بازار مسکن ساخته شود اما در مقیاس وسیع.

در این روش ضامن های فروش، ضامن ساخت و ضامن سرمایه گذاری وجود دارد . بنابراین زمانی که سرمایه گذار در واحد هایی از این صندوق را خریداری می کند به دلیل وجود ضامن نقد شوندگی مطمئن است که هر زمان بخواهد می تواند به سرمایه خود برسد و نیز به دلیل زیر ذره بین بودن نحوه ساخت مسکن ضامن ساخت خانه هایی را تحویل می دهد که ارزش سرمایه گذاری را دارد.

حال اگر این خانه ها در مکان هایی مانند بافت فرسوده که هم قیمت ارزانی دارد وهم مالکان آنها امکان سرمایه گذاری برای ساخت را ندارند انجام شود تقریبا قیمت زمین که طبعا 70 درصد هزینه مسکن را تشکیل می دهد از هزینه های مسکن حذف می شود. جالبتر آنکه بر اساس طرح تفصیلی در صورت تجمیع واحد های مسکونی کوچک می توان روی جوایز تشویقی مانند تراکم رایگان نیز حساب کرد.

بر این اساس می توان هم مشکل خرید مسکن اقشار نیازمند را کاهش داد و هم رونقی در صنعت و بازار مسکن ایجاد کرد. در عین حال که سرمایه گذاری مبتنی بر تولید نیز در شهرها ایجاد کرد ضمن آنکه فعالیتی اقتصادی کاملا شفاف و زیر ذره بین و قابل حسابرسی نیز انجام می شود. حال سوال این است که چرا دولت، شهرداری و سازمان بورس به این رویکردها توجه کافی نمی کنند؟

محمد پارسا نجفی